Обзор Рынка Земельных Участков Производственных Московской Области 2022
Содержание
- Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
- Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области 2022
- Земельные участки подорожали вблизи всех российских миллионников
- Изъятые в Подмосковье земли выставят на торги в начале 2022 года
- Обзор рынка земельных участков 2022
- Анализ рынка продажи земельных участков
Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети. После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Псковской области говорит о том, что дефицит предложения коммерческих объектов отсутствует: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На декабрь 2022 года в Псковской области предложено к реализации около 300 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагаются к реализации объекты свободного назначения — 52%, на втором месте производственно-складская недвижимость — 19%, на торговую и офисную недвижимость приходится — 15% и 14% соответственно.
Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе. Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.
В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
2022 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
Выбор на первый взгляд большой для разных проектов: складов или производств, магазинов или офисов, под строительство жилья, наконец, добавляет Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Но, по оценке Ильи Терентьева, гендиректора УК «Русская сотка», в основном это участки сельскохозяйственного назначения (иногда уже с утвержденными ПЗЗ, тогда земля может использоваться для индивидуального жилищного строительства) – собственники держат землю в этом статусе в связи со сравнительно невысокими налогами (0,3% от кадастровой стоимости, если сельхозземли используются по назначению, 1,5% – если не по назначению), отсутствием инвестиций или предложений по развитию. По данным компании, в 30-километровой зоне от МКАД чаще встречаются переведенные в другой статус участки, например земли поселений или земли для размещения промышленных объектов, поэтому более-менее активный рынок сосредоточен в этой зоне.
По данным ОГРК, цена земли сельскохозяйственного назначения в зоне 50–100 км от МКАД – от 500 до 15 000 руб. за сотку. Участки под дачное строительство (10–50 га) на удалении 30–50 км от МКАД в массовом сегменте стоят в среднем 30 000–70 000 руб. за сотку. Но 3–11 га, пригодные для поселков элитных (например, в районе Дарьино, Лызлово, Лайково, Лапино по Рублевскому шоссе), по данным Point Estate, уже идут по $10 000–20 000 за сотку, на Николиной Горе – от $25 000. В Покровском на Новорижском шоссе (23 км от МКАД) 20 га выставлены по цене 220 000 руб. за сотку. По подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», сотка под ИЖС в Московской области по итогам апреля в среднем стоила 73 279 руб. Это на 8,4% дешевле, чем годом ранее (80 000 руб.) По итогам продаж в мае 2022 г. цена снизилась до 70 837 руб. (-3,3%).
До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.
Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области 2022
Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2022 года Анализ земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2022 года Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2022 года. Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru и др.
- география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
- рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
- площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
- участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.
Земельные участки подорожали вблизи всех российских миллионников
МОСКВА, 14 мар — ПРАЙМ. Земельные участки под строительство индивидуального жилья за последний год выросли в цене вблизи всех крупных российских городов. Об этом пишет «Российская газета» со ссылкой на данные федерального портала «Мир квартир».
«Повышение цен обусловлено ростом интереса к загородной недвижимости в прошлом году. Правда, в основном спрос был направлен на дома и дачи, но и на сегмент земельных участков его хватило. Многие люди решили не покупать дом у застройщика или у собственников на вторичном рынке, а предпочли приобрести землю и построиться самостоятельно», — рассказал изданию генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Изъятые в Подмосковье земли выставят на торги в начале 2022 года
«В Московской области много земли сельскохозяйственного назначения, которая может приносить пользу жителям и региону, если она работает. Некоторые собственники сельхозземель не используют ее по назначению, и земля простаивает, почва теряет свою плодородность, а территория земель зачастую захламляется, зарастает сухостоем или борщевиком и становится угрозой жизнедеятельности жителей», — рассказала министр имущественных отношений Подмосковья Наталья Адигамова.
Глава ведомства напомнила, что собственник по закону несет ответственность за свою землю, которую необходимо использовать по назначению. Если такого не происходит на протяжении трех лет и ничего не меняется после предписания профильных надзорных органов, землю изымают. Безответственный владелец получает ее рыночную стоимость по результатам торгов.
Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.
Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Обзор рынка земельных участков 2022
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.
Пандемия Covid-19 так или иначе оказала влияние на все сегменты рынка недвижимости России. При этом ее негативное влияние на рынок складской недвижимости было минимальным. Активный рост в структуре сделок компаний из сектора онлайн-торговли также можно отнести к влиянию пандемии, которая отчасти стала катализатором развития online-торговли в России.
На рынке складской недвижимости в России укрепляется тренд смещения спроса в регионы, который мы отмечаем со второй половины 2022 года. По прогнозам аналитиков Knight Frank, общий объем сделок в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) может достигнуть 800 тыс. кв. м, что на 37% выше итогового показателя 2022 года.
Анализ рынка продажи земельных участков
В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
В ходе экономической реформы успешному функционированию сельских товаропроизводителей в рыночной среде будет способствовать развитие потребительских кооперативов. С их помощью можно создать систему защиты интересов товаропроизводителей — от личного подворья до любых других организационно-правовых форм. Сельские товаропроизводители при необходимости должны создавать на базе предприятий переработки и агросервиса сельскохозяйственные потребительские кооперативы, для которых имеется соответствующая организационно-производственная структура. Однако камнем преткновения при указанном преобразовании выступает частная собственность на имущество перерабатывающих предприятий и агросервисных организаций, что требует изменений. Потребительская кооперация создает возможности для повышения занятости сельского населения, улучшения его торгового обслуживания и сбыта сельскохозяйственной продукции, оказания помощи личным подсобным хозяйствам, садоводческим и огородным товариществам.
Поэтому, задаваясь вопросом покупки земли, нельзя пренебрегать знаниями, уже собранными на рынке, для чего лучше прибегнуть к услугам внутренних или привлеченных консультантов, способных оценить привлекательность конкретного участка для будущего покупателя».После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли.
- Близость от Москвы.
- Наличие на участке или рядом с ним инженерных коммуникаций (водопровода, электрической сети, газопровода).
- Развитость инфраструктуры. Это важно для строительства дома – будут ли рядом школы, садики, медицинские учреждения и другие инфраструктурные объекты.
- Состояние экологии.
- Окружение (наличие рядом расположенного леса, водоема), живописность местности.
Обзор рынка земли промышленного назначения дает возможность говорить о том, что такой перевод происходит довольно часто. Порядок перевода земель в данную категорию предполагает отсутствие каких-либо ограничений на перевод земель из других категорий в категорию промышленных. Единственная оговорка – данные земли не должны быть загрязнены, нарушены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу. В таком случае земли можно перевести из категории в категорию лишь после проведения восстановительных работ, на основании специально разработанного проекта рекультивации земель.
Если обратиться к официальным источникам, то категория земель промышленного назначения представляет собой совокупность участков, расположенных за чертой поселений, занятых под торгово-складские, административно-офисные, объекты энергетики и промышленности, отведенные под транспортные предприятия, оборонные объекты, а также объекты телевидения и связи, космической деятельности и т.д.
17 мая 2021 urisgkmo 364