Обзор Рынка Аренды Жилой Недвижимости 2022
Содержание
Январские итоги показали, что эксперты одновременно были и правы, и не правы… По данным Росреестра в январе было зарегистрировано 5257 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение жилых помещений. Это на 6,2% больше, чем в январе 2022 года – тогда было зарегистрировано 4950 ДДУ.
Хотя сейчас на дворе уже март, полная статистика по январским показателям рынка недвижимости была подготовлена совсем недавно. В конце прошлого года некоторые аналитики прогнозировали снижение активности рынка, стабилизацию цен на достигнутом уровне и падение объемов продаж, так как, по их мнению, льготная ипотека и отмена самоизоляции дали развернуться «отложенному спросу» и все, кто планировал приобретение недвижимости, это сделали.
Редкий россиянин долетел в этом году до середины Европы, поэтому продажи в сегменте зарубежного жилья велись туго: все-таки выбирать объект и присутствовать на сделке покупатели предпочитают лично, а авиасообщение с большинством стран либо отсутствует, либо сильно ограничено.
В компании «Инком-Недвижимость» также считают, что роста цен не будет — по крайней мере, существенного: потенциал для этого уже исчерпан, в том числе за счет активности покупателей вторичного жилья, которая начала слабеть. Аналитики агентства считают, что цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен в сторону как роста, так и снижения.
Что ждёт рынок аренды жилья в России в 2022 году
Однако в первой половине 2022 года ситуация для арендодателей жилья складывалась не самая лучшая. Многие съемщики, полностью или частично лишившись дохода, стали экономить на условиях проживания. Кто-то, потеряв работу, уехал обратно в родной город, кто-то выбрал вариант подешевле — съемную комнату. К лету на рынке арендного жилья предложение существенно превысило спрос, а цены упали более, чем на 10 %.
Нынешний экономический кризис в России отразился на всех сегментах рынка недвижимости, включая съёмное жилье. Остановка большинства бизнес-процессов привела к массовой безработице в стране и как следствие — снижению доходов населения. Понятно, что совсем уж рухнуть этот рынок не мог. Спрос на съёмные квартиры остается всегда, в отличие, скажем, от той же аренды офисов в Москве — ведь коммерческая недвижимость в период экономических спадов — более уязвимый сектор.
Аренда — индикатор перемен
Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2022 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки». Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.
Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%. Кроме того, снижение доходов населения (по официальным данным – на 5,5%, фактически – на 10-12% за год) увеличивает число граждан, готовых ради приработка потесниться и уступить одну комнату из двух. Или вовсе съехать пожить на дачу.
Цены на вторичное жилье: очень плавно будут снижаться. Рынок недвижимости инертен: в рост цены идут быстрее, чем снижаются. Сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос, это и держит цены. Только когда предложений на вторичном рынке жилья будет достаточно, рынок наполнится, цены стагнируются и через какое-то время пойдут вниз. Точных прогнозов тут никто не даст, но на это может уйти от нескольких месяцев до двух лет.
Влияние экономического кризиса на рынок недвижимости очевидно. Падение цен на нефть и обвал рубля напугали людей, которые имели рублевые вклады. Прибавим сюда новый налог на вклады и низкую ставку рефинансирования (маленькая доходность депозитов) — и получим то, что мы сейчас имеем.
Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.
Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2022 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Десять самых ожидаемых событий рынка недвижимости 2022 года
Планируется, что механизм привлечения средств в отрасль через облигации будет запущен со следующего года. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин так описывал работу этого инструмента: специальное общество проектного финансирования (СОПФ) выпускает бонды, «накрытые» государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства. Сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и банк, открывший для него кредитную линию. При этом тело долга по инфраструктурным облигациям будет возвращаться только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу пойдет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, скорее всего, предоставят поддержку государства в рамках программы «Стимул».
Осенью замглавы Минстроя Стасишин заявил, что ведомство намерено утвердить законодательно жилой статус уже возведенных апартаментов, но при этом запретить их строительство в дальнейшем. На следующий день после заявления, буквально взорвавшего отраслевое интернет-пространство, Стасишин пояснил, что у Минстроя нет цели запрещать возведение уже строящихся апартаментов, а основная работа будет направлена на разработку нового перечня условий и требований, предъявляемых к подобным объектам.
* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
В 2022 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.
1. Ковид, например, показал что можно многие вопросы «закрывать» по удалёнке. Друган из Мск грит, что они под это дело уполовинили офисные площади, а среди сотрудников провели опрос кому как удобней работать и решили эту практику закрепить. Даже после полного снятия ограничений, в офисе «все разом» они больше не собираются.
2. С другой стороны, много людей приобрели привычку искать и заказывать товары в интернете. Как Вы думает что будет с магазинами («обычными»), где они раньше закупались? Не передохнут как мухи? А что будет с коммерческими помещениями, которые они арендовали?
Застройщики будут наращивать портфели и укрупняться. Весьма вероятно, что начнет улучшаться качество продукта, и большая часть квартир станет продаваться с уже готовой отделкой, а некоторые квартиры даже с мебелью (о чем свидетельствуют заявления Групп «ПИК» и «Самолет»).
Когда лучшее время для покупки жилья? Сложно угадать: все зависит от того, продлит ли государство программу субсидирования ипотечной ставки, и каковы будут аппетиты застройщиков. Весьма вероятно, что необходимость строить объекты инфраструктуры может увеличить себестоимость квартир и застройщики начнут увеличивать цену по этой причине. Считаю, целесообразно отталкиваться от собственных возможностей и целей. Если сейчас есть желание и возможность улучшить жилищные условия, то нужно это делать, а если цель заработать на перепродаже квартиры, то это предпринимательский риск, и тут как повезет!
Наш блог
Оцениваться будет качество строительства, квартирография и отделка. Участники программы смогут свободно выбирать планировки из предложенных вариантов. Столичный Департамент строительства полагает, что распространение новых модульных домов не приведет к однообразной застройке целых микрорайонов.
Примечательно, что за последний год спрос на съемные «однушки» увеличился на 41%. Это неизбежно повлекло снижение цен. В Москве средняя арендная ставка составляет 32 тысячи в месяц, что на три процента меньше, чем годом ранее. Студии и вовсе подешевели на 22%. Средняя ставка на «двушки» за год не изменилась и по-прежнему составляет 45 тысяч рублей. Подорожали объекты с тремя и более комнатами.
«Большинство фирм понимают, что потребность в офисных помещениях всегда будет. Может быть, режим работы будет менее плотным, может быть, более гибким, и персонал будет работать пару дней в неделю из дома. Может возникнуть гибридная ситуация, когда фирмы будут продолжать использовать офисные помещения и с большей гибкостью », — сказал Ариэль Бентата, основатель и управляющий партнер по инвестициям в инвестиционную компанию Accesso Partners LLC из Флориды.
В этом году склады неожиданно стали лидером рынка коммерческой недвижимости, и ожидается, что в следующем году их успех сохранится, поскольку логистические компании пытаются удовлетворить спрос на заказы электронной (онлайн) коммерции. По данным CBRE, эксперты ожидают, что в 2022 году дополнительный спрос на складские площади составит 25 миллионов квадратных метров по сравнению с 21 миллионами квадратных метров в год за последние пять лет.
– Прогнозы на 2022 год по вторичному рынку жилья неоднозначные. С одной стороны, если рассматривать все классы, стремительного роста цен, скорее всего, больше не будет, он уже приостановился, и в следующем году вероятна только корректировка в пределах 5-10%. Если рассматривать каждый класс отдельно, то тенденции разные. В эконом-классе все относительно понятно, и предложение со спросом коррелируются: чем больше на рынке предложения, тем больше возможностей для дисконта. Однако здесь тоже есть нюанс: если произойдет дальнейшее вымывание предложения и возникнет его дефицит, то велика вероятность нового роста.
– В следующем году мы ожидаем постепенного снижения ажиотажного спроса, который пока наблюдается на рынке жилья. С одной стороны, рост цен нивелирует покупательские выгоды от сниженных ставок по ипотеке, с другой – программы субсидирования будут завершены в середине 2022 года, и, возможно, ставки по ипотеке возрастут. Однако это не означает снижения цен.
Конечно, первичный рынок может адаптироваться быстрее, как это было в 2022 году — застройщики сразу отреагировали на скачок курса со всеми его последствиями, и резко нарастили маркетинговую активность — усиление рекламы в сочетании со скидками, подарками, рассрочками, акциями и призами. Таким образом, продажи на первичном рынке стабилизировались практически мгновенно, а спад на вторичном рынке длился почти 9 месяцев — обычно именно такой период требуется, чтобы население оправилось от шока, привыкло к новым реалиям и вернуло себе способность действовать на рынке — покупать и продавать по новым ценам.
2022 год оказался «американскими горками» для недвижимости: затишье из-за коронавируса сменилось бумом спроса и цен во втором полугодии. Чего ожидать от рынка жилья в 2022-м? О прогнозах рассказывает Кирилл Кашин, совладелец и член советов директоров агентств недвижимости в России и Казахстане, основатель и управляющий партнер «Службы Роста».
28 мая 2021 urisgkmo 245