Преимущества И Недостатки Апарт-Отелей

Преимущества И Недостатки Апарт-Отелей

  • внешнее освещение здания и прилегающей территории в темное время суток;
  • площадка для кратковременной парковки автотранспорта;
  • освещаемая или светящаяся вывеска;
  • вход для гостей, отдельный от служебного входа;
  • охранная сигнализация, видеонаблюдение в общественных зонах и коридорах жилых этажей и др

Первый апарт-отель был открыт в 1975 году в городе Вичита (штат Канзас, США). Его концепцию разработал Джек Де Боер, который взял за основу популярные в Европе апартаменты и «добавил» к ним гостиничный сервис. Впоследствии Де Боер создал первые цепи гостиниц, ориентированных на длительное пребывание: Residence Inn, а затем Summerfield Suites и Candlewood Suites, а первый апарт-отель выкупила гостиничная сеть Marriott.

Апарт-отель — что это

Апарт-отель — это гостиница современного формата, в которой вместо обычных номеров имеются юниты с кухонным блоком и отдельным санузлом. За рубежом — в США и Европе — они давно пользуются заслуженной популярностью. А в последние годы начали появляться и в России.

Инвестирование в недвижимость — хорошее вложение финансов. При этом апартаменты вовсе не обязательно использовать в качестве собственного жилья. Чаще всего их сдают в аренду на длительный срок или в краткосрочную аренду. При этом собственнику не нужно беспокоиться о размещении объявлений, платежеспособности арендаторов, уборке помещения, вопросах ремонта и своевременной оплаты коммунальных счетов. Решение всех этих задач берет на себя профессиональная управляющая компания. Она же отвечает за перечисление арендной платы владельцу юнита.

Тут, конечно, тоже существуют нюансы, но факт остается фактом: аренда апартаментов предполагает гораздо более высокую степень автономии. В этом смысле квартира в апарт-отеле – это нечто среднее между гостиничным номером и апартаментами, сдаваемыми в аренду: вы имеете возможность чувствовать себя во многом независимо (скажем, можете готовить еду самостоятельно), но, в то же время, можете рассчитывать на тот или иной уровень сервиса (скажем, можете не заботиться об уборке в своем номере-квартире).

Это жилье для путешественников, не желающих останавливаться в отеле, предпочитая жить в квартире. Владельцы гостиниц попытались устранить недостатки обычных апартаментов: бумажную волокиту, возможность только длительного съема, предоставленность самим себе после оплаты.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства. Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым. Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2022 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Вас может заинтересовать ::  Образец Характеристики Для Опеки На Ребенка

2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2022 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости. При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%. Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

Что такое апарт-отели и кому они подойдут

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, которая в классическом варианте предназначена для временного проживания. У апарт-отелей есть свои плюсы и минусы по сравнению с классическими жилыми комплексами. Существенны они для вас или нет, зависит от цели покупки – инвестиции или место для жизни.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Елена Глебова, руководитель отдела продаж инвестиционной компании: «В случае с апарт-отелями, когда это одно здание, один комплекс, то речь идет о каких-то самых необходимых вещах, которые могут быть для арендатора или для проживающего полезны: это ресторан, если нет в квартале, нет необходимых каких-то услуговых вещей, как, например, химчистка, салон красоты, ателье. То вот эти вот позиции, вот это важно».

Александр Александров, житель апарт-отеля: «До этого занимался в зале в другом районе. Соответственно, узнал, что тут как раз такой же зал. Что было очень удобно, потому что все-таки периодически хочется выйти в халате до зала, взять с собой какую-то легкую сумку с вещами, либо сразу же переодеться и пойти туда. После этого можно пойти домой, либо пойти поужинать. Это тоже большая перспектива, и очень сильно привлекло внимание».

Вас может заинтересовать ::  Куда Подтверждать Доход В Мфц? Или В Соц Защиту?

Покупка апартаментов: за и против

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Апарт-отель или гостиница: что выбрать

В наши дни апартаменты стали прекрасной альтернативой аренде жилья у собственников квартир. Если раньше, отправляясь на несколько недель на море всей семьей, отпускники искали съемные квартиры или комнаты в гостевых домах, то сегодня выбор все чаще делается в пользу специальных апарт-отелей. Вы можете забронировать однокомнатную квартиру-студию, 2-, 3- и 4-комнатные апартаменты или даже пентхаус.

Недостатков у хорошего отеля не так много. Гостям может доставлять неудобство шум при проведении вечерних шоу или массовом заселении туристов. Также не всегда удобно соблюдать определенный распорядок, установленный в гостинице. Зачастую также не разрешается проживать с домашними питомцами. Однако все эти вопросы можно урегулировать, если выбрать подходящий отель. Так, «Имеретинский» не предъявляет таких строгих требований. Достаточно соблюдать правила размещения с животными.

Останавливаться в таких заведениях очень удобно. Это недорого, можно чувствовать себя независимо, но при этом знать, что о тебе позаботятся в случае необходимости. Следует только понимать, что, хотя в таком отеле забронировать номер легче, чем снять апартаменты, все же есть свои нюансы.

Это жилье для путешественников, не желающих останавливаться в отеле, предпочитая жить в квартире. Владельцы гостиниц попытались устранить недостатки обычных апартаментов: бумажную волокиту, возможность только длительного съема, предоставленность самим себе после оплаты. В апарт-отеле легко зарегистрироваться, проживать можно от суток до нескольких лет, а на помощь всегда придет услужливый персонал.

«Сегодня мы наблюдаем определенный дефицит на отечественном рынке апарт-отелей, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Притом, что, по последним данным, спрос на эти объекты довольно высок, как на долгосрочную аренду, так и краткосрочную».

Еще одна схема — покупка и последующая передача в аренду – lease back. Это классическая схема доходного бизнеса – приобретение и передача в управление управляющей компании (собственной УК застройщика либо отельному бренду). «Кондо (кондоминиум) отель — формат на стыке покупки для собственного проживания и схемы lease back – собственник получает возможность передать апартамент в управление с целью получения дохода на время, когда не проживает там самостоятельно, — объясняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Также есть такое понятие как «таймшер» – это покупка права проживания в апартаменте определенной длительности в определенный период. По истечению срока договора объект в собственность не переходит».

  • Нельзя оформить прописку. Закон не считает помещение жилым, поэтому прописаться в нем не разрешается. Единственное, что может сделать владелец, это получить временную регистрацию. При условии, что есть статус гостиницы либо апарт-отеля. В остальных случаях даже это не положено. Поэтому уточнять статус жилья нужно еще на этапе покупки. Максимальный срок, на который выдадут регистрацию, пять лет, затем ее можно будет продлить. Сейчас появилась информация, что в России могут разрешить регистрацию в апартаментах, но пока закон не принят.
  • Нельзя получить субсидии, льготы, т.п. Временная регистрация не может быть основанием для оформления ИНН, постановки на биржу труда. Отсутствие статуса жилого помещения препятствует получению имущественного вычета, разных льгот либо субсидий.
  • Расходы на содержание апарт-жилья значительно больше, чем у квартиры. Ставка налога на нежилую недвижимость выше, равно как выше и тарифы не ее содержание. Особенно заметна разница в цене горячего водоснабжения и отопления. Она выше обычной примерно на четверть.
  • Возможное присутствие «неудобных» соседей. Через стенку могут располагаться офисы, магазины и другие организации, ведь покупать площадь в бизнес-центре могут все. Они не обязаны соблюдать «правила тишины», которые обязательны для многоквартирных домов.
  • При возникновении сложностей с оплатой ипотеки банк имеет право в судебном прядке забрать коммерческую недвижимость за долги.
  • Создание ТСЖ невозможно. Это часто оборачивается завышенной ценой на услуги ЖКХ. По отзывам нередко строительная компания по окончании работ берет на себя роль ЖЭКа. Учитывая, что альтернативы у жильцов нет, им приходится оплачивать просто грабительский тариф.
  • Иногда покупателю апарт-жилья за городом приходится доплачивать значительные суммы за подключение коммуникаций. Застройщику выгодно покупать под строительство дешевые участки без воды, газа, других благ. Тогда как новоиспеченному собственнику приходится доплачивать за их подключение. Помимо этого с учетом отсутствия возможности организации ТСЖ тариф на услуги ЖКХ может быть очень высоким.
Вас может заинтересовать ::  Что Относим На Статью 310 Косгу 2022

Становится понятным, что все недостатки связаны со статусом недвижимости. Она нежилая или коммерческая. Это основное, чем отличаются апартаменты от квартиры. Закон допускает изменение статуса, но это требует соответствия множеству разных требований. Если такой перевод будущий собственник планирует, перед заключением сделки нужно выяснить, возможен ли он вообще.

Инвестиции в апарт-отели; что это и как работает

Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:

Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т.п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Adblock
detector