Правила Передачи Квартиры После Аренды
Содержание
- Ваши права, когда снимаете квартиру
- Сдача квартиры без договора
- Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2022 году
- Что такое залог при съеме квартиры
- Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок
- ВС РФ: новый владелец сданной в аренду недвижимости имеет право на получение арендных платежей и до регистрации своего права собственности на нее
Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его. Поэтому извещать участкового не требуется.
Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.
Существует понятие о естественной амортизации, которую лучше обсудить при въезде, чтобы избежать штрафных санкций, то есть естественное старение предметов, потертости на обоях и ткани мебели вполне допустимы.
Огромное количество людей по разным причинам проживает в арендованных квартирах. При выборе жилья учитывают район, площадь, мебель, удобства, размер арендной платы. Для того, чтобы не пожалеть о нем, нужно очень внимательно отнестись к составлению договора и акта приема-передачи квартиры, не стесняться проверить документы у арендодателя, тщательно изучить состояние жилья и отразить его в акте. Ошибки при оформлении могут обойтись впоследствии очень дорого.
Ваши права, когда снимаете квартиру
Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.
Основное его отличие в том, что страховой депозит, фактически предоставляется не для обеспечения обязательств, как это делается в случае залога, а для обеспечения гарантийных обязательство по сохранению жилья в надлежащем виде на время его пользования и распоряжения.
Допускается указать примерную рыночную стоимость каждой единицы передаваемого имущества — это поможет в случае судебного разбирательства установить сумму ущерба. Вообще, все числа в акте можно писать и цифрами, и прописью, что будет дополнительной защитой от исправлений «задним числом».
Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.
Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.
Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре 5 .
Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами. Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру 6 .
Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.
Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.
Сдача квартиры без договора
Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.
Отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, в котором указано, что договор найма должен заключаться в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора законом не требуется, однако может быть сделано по соглашению между собственником и будущим жильцом.
Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2022 году
Дополнительно к договору необходимо составить и подписать акт приема-передачи квартиры. Здесь стоит указать техническое состояние квартиры, расположение мебели, особенности помещения и т.д. И договор найма, и акт приема-передачи квартиры подписывается обеими сторонами после согласования всех нюансов сделки и совместного осмотра арендуемого помещения.
- Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
- Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
- Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.
- Сведения о дате и месте подписания.
- Данные о договоре, к которому акт идет приложением.
- Информация об участниках сделки. Указываются достоверные данные, соответствующие паспорту.
- Характеристика жилого имущества: адрес, этаж, общая жилая площадь, на каком праве объект принадлежит продавцу и пр.
- Состояние жилья: имеется или отсутствует ремонт, какие имеются повреждения (например, не работает проводка), передается ли какое имущество (например, довольно часто вместе с квартирой передаются встроенные предметы мебели).
- Сумма, за которою покупатель приобрел квартиру.
- В конце ставятся подписи сторон и дата.
- Нанесенный имуществу ущерб возник вследствие естественных причин. Например, в комнате из-за старости обсыпалась штукатурка.
- Ущерб возник из-за не организованной работы коммунальной службы. К примеру, вовремя не был проведен капитальный ремонт проводки, в связи с чем, произошло замыкание, и в квартире сгорела бытовая техника.
Что такое залог при съеме квартиры
🔧 Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa. Taкoй yщepб квapтиpaнт oбязaн кoмпeнcиpoвaть. Изнoc пoмeщeния — иcтиpaниe нaпoльнoгo пoкpытия или кpacки в пpoцecce пpoживaния — oтнocитcя к aмopтизaции нeдвижимocти, зa кoтopyю жильцы нe дoлжны плaтить.
B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нe cyщecтвyeт чeткoгo oпpeдeлeния чтo знaчит зaлoг пpи cъeмe квapтиpы и пoлoжeний, кoтopыe бы peгyлиpoвaли paзмep и нeoбxoдимocть внeceния зaлoгa пpи apeндe жилья. B тeopии, apeндaтop мoжeт пpocтo зaплaтить зa мecяц впepeд и зaceлитьcя. Нa пpaктикe, влaдeльцы жилья нe coглaшaютcя нa yпpoщeнныx пopядoк cдeлки и тpeбyют oплaтить зaлoг, cyммy кoтopoгo oпpeдeляют пo cвoeмy ycмoтpeнию. Apeндoдaтeли мoгyт зaпpocить зaлoг кaк 5 тыcяч pyблeй, тaк и в paзмepe нecкoлькиx apeндныx плaт.
Объект считается переданным новому владельцу, если ему переданы все ключи и составлен акт приема передачи квартиры при продаже. Но как только составлен этот документ, новый владелец отвечает за жилье, в том числе исправность коммуникаций, а в случае форс-мажорных обстоятельств (пожар, наводнение и т.д.) разбирается со всем новый собственник.
Наниматель проверяет присутствие всех перечисленных вещей, функционирование бытовой техники, показания счетчиков. В случае разногласий нужно урегулировать их до подписания бумаги. Ведь наниматель будет нести ответственность за все, что находится на территории квартиры в аренду. Если техника дышит на ладан, лучше не брать на себя ответственность за телевизор или стиральную машину, которым уже не один десяток лет. Бумага прилагается к договору аренды, составляется в двух экземплярах, по одному для каждого.
Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок
Перед тем как арендовать квартиру или дом, нужно обратить внимание на множество важных деталей: начиная от величины и порядка оплаты жилья и заканчивая правилами поддержания чистоты, содержания животных, оплаты коммунальных услуг и ремонта в случае необходимости. Также в заключаемый договор стоит включить пункт, регулирующий, когда ответственность за ремонт помещения лежит на арендаторе, а когда на собственнике.
Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге.
ВС РФ: новый владелец сданной в аренду недвижимости имеет право на получение арендных платежей и до регистрации своего права собственности на нее
Суд первой инстанции, указав, в частности, что составленное ответчиком гарантийное письмо свидетельствует о признании им наличия соответствующей задолженности перед истцом, а доказательства перечисления арендных платежей в установленный срок отсутствуют, удовлетворил требования истца (решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2022 г. по делу № А40-21568/2022).
Наряду с общим правилом о принадлежности доходов от использования имущества его собственнику гражданское законодательство предусматривает возможность закрепления, например, в договоре условия о получении таких доходов иным лицом (ст. 136 Гражданского кодекса). Основываясь на данном положении, Верховный Суд Российской Федерации в недавно вынесенном решении указал на правомерность получения новым владельцем недвижимого имущества, сданного в аренду, арендных платежей за период с момента передачи ему этой недвижимости до регистрации права собственности на нее (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16 августа 2022 г. № 305-ЭС19-5838).
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
