Обзор Рынка Земельных Участков
Содержание
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.
— Рынок загородной недвижимости в 2022 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты. Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли. Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался. Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2022 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина. По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Индекс рынка недвижимости на
Во исполнение требований, установленных статьей 19 Федерального закона от 03.07.2022 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей выявления необходимости проведения внеочередной государственной кадастровой оценки в субъекте Российской Федерации ежеквартально рассчитывается индекс рынка недвижимости в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 29.05.2022 № 302 «Об утверждении порядка расчета индекса рынка недвижимости».
Примечание:
ОНС – объекты незавершенного строительства;
ММ – машино-места;
ЕНК – единые недвижимые комплексы;
СХН – земли сельскохозяйственного назначения;
НП – земли населенный пунктов;
ПРОМ — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
ООТ – земли особо охраняемых территорий и объектов;
ЛФ – земли лесного фонда;
ВФ – земли водного фонда;
ЗЗ – земли запаса;
Х – индекс рынка недвижимости не рассчитан, так как государственная кадастровая оценка в отношении соответствующих объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03 07.2022 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», не проводилась.
Что касается стоимости участков, то здесь лидируют южные регионы. На первом месте расположилась Республика Крым, где цена земли за сотку равна 150 тыс. рублей. На втором месте находится Ростовская область (120 тыс. рублей), а на третьем — Краснодарский край (102 тыс. рублей). В первой пятерке также присутствуют Московская (73 тыс. рублей) и Ленинградская области (67 тыс. рублей). Самые доступные участки под индивидуальное жилищное строительство можно приобрести в Пермском крае (23 тыс. рублей), в Омской и Челябинской областях, Республике Удмуртия и Красноярском крае (25 тыс. рублей в каждом из регионов). Как отмечают эксперты Авито Недвижимости, на ценообразование в данном сегменте рынка влияют сразу несколько факторов: удаленность от города, престижность района или населенного пункта, в котором приобретается земля, а также наличие необходимой инфраструктуры и коммуникаций — участки с уже проведенным электричеством, газом и водоснабжением оцениваются дороже.
Интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продолжает оставаться стабильно высоким — к такому выводу пришли эксперты Авито Недвижимости. Несмотря на незначительное сезонное снижение по сравнению со II кварталом, годовой рост спроса на земельные участки по итогам III квартала составил 43%. При этом цены пока не спешат демонстрировать схожую динамику, оставаясь на уровне II квартала и даже незначительно уступая аналогичным показателям прошлого года. В условиях продолжающегося увеличения стоимости квартир, все больше россиян рассматривают покупку земли как выгодную альтернативу приобретению городской недвижимости.
По данным Knight Frank, земля под офисы или ритейл спросом не пользуется. Для торговых центров нужны участки вдоль федеральных трасс, на МКАД и в местах, где большой трафик, напоминает Зарипова, но, по словам Лещева, лучшие земли уже разобраны крупными торговыми сетями: «Речь может идти только о покупке небольших участков под строительство узкопрофильных магазинов». «В настоящее время интерес ритейлеров сконцентрирован на поиске нужных площадей внутри жилых кварталов», – добавляет Лещев.
Выбор на первый взгляд большой для разных проектов: складов или производств, магазинов или офисов, под строительство жилья, наконец, добавляет Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Но, по оценке Ильи Терентьева, гендиректора УК «Русская сотка», в основном это участки сельскохозяйственного назначения (иногда уже с утвержденными ПЗЗ, тогда земля может использоваться для индивидуального жилищного строительства) – собственники держат землю в этом статусе в связи со сравнительно невысокими налогами (0,3% от кадастровой стоимости, если сельхозземли используются по назначению, 1,5% – если не по назначению), отсутствием инвестиций или предложений по развитию. По данным компании, в 30-километровой зоне от МКАД чаще встречаются переведенные в другой статус участки, например земли поселений или земли для размещения промышленных объектов, поэтому более-менее активный рынок сосредоточен в этой зоне.
Обзор рынка земельных участков Московской области
Количество участков удобных для застройки объектами недвижимости (особенно торгового назначения) снижается, и покупатели снова готовы рассматривать более широкий круг предложений. При этом вполне закономерным является то что в первую очередь с рынка уходят земельные участки, подготовленные к продаже, с подведенными коммуникациями и осуществленным межеванием.
Основной спрос на земельные участи по-прежнему наблюдается со стороны компаний, обслуживающих автомобильный транспорт (под строительство автозаправочных станций), торговых операторов, (заявки размером 1-10 га), девелоперов, реализующих объекты складской недвижимости, а также организующих полигоны ТБО компаний, которым требуются участки значительной площади (до 100 га).
Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Но «большому ритейлу», по выражению Лещева, требуется 3–5 га и выбирать он может только между 30–40 подходящими участками. Но это не тот фермер, который зарабатывает на том, что выращивает, это фермер, для которого сельское хозяйство – хобби, нечто среднее между бизнесом и дачей» , – рассуждает Лещев.
Земельные участки в Подмосковье за год подорожали на 20%
В других компаниях также зафиксировали заметный рост стоимости земли в Подмосковье. Так, в ЦИАН сообщили о росте цен примерно на 18% в результате прошлогоднего всплеска спроса в 1,8 раза. Ранее интерес покупателей к земельным участками связывали с пандемией коронавируса — горожан заинтересовала возможность покупки земли под ИЖС из-за карантина и закрытия границ.
По данным «НДВ», самые дорогие участки сейчас продаются на Рублево-Успенском шоссе, где сотка земли стоит примерно 89,3 млн рублей. Самые дешевые участки предлагаются на юго-востоке и востоке Московской области, где средняя стоимость сотки сейчас составляет 60 тыс. рублей.
Анализ рынка земли московской области 2022
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Закон Московской области от 24.11.2022 N 138/2022-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Московской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов» Вступил в силу на следующий день после его официального опубликования.
Рисунок 3. Распределение заявленных предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости Московской области по типу недвижимости. Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка коммерческой недвижимости, Московская область была разделена:. В основу аналитической базы по направлениям Московской области легли такие трассы, как: Горьковское шоссе, Дмитровское шоссе, Егорьевское шоссе, Каширское шоссе, Киевское шоссе, Ленинградское шоссе, Минское шоссе, Новорижское шоссе, Новорязанское шоссе, Носовихинское шоссе, Симферопольское шоссе, Щелковское шоссе, Ярославское шоссе.
Прочие местности сохранили свое место на рынке земельных участков (занимаемая доля примерно та же, что и в 2022 г.).Лидерами по продажам земли по-прежнему являются Дмитриевское, Киевское, Новорижское, Ярославское и Симферопольское направления.Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Обзор рынка земли новой москвы 2022
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Ситуация в районе Ростовского моря и Чкаловского может говорить о том, что исследуемые земельные участки с коммуникациями «по меже» обладают рядом таких преимуществ (развитость инфраструктуры, выгодное местоположение и проч.), что они не сравнимы с аналогичными участками, на которых есть все коммуникации. Отсюда неподчинение логике: участки со всеми коммуникациями ниже по стоимости, чем с коммуникациями «по меже».
Приобретение земли до наступления кризиса рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Владимире говорит о том, что в городе отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На декабрь 2022 года в городе предложено к реализации около 500 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области показывает, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На май 2022 года в области предложено к реализации более 600 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно- складской недвижимости.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Воронеже говорит, что дефицит предложения коммерческих объектов отсутствует: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На декабрь 2022 года в Воронеже предложено к реализации около 500 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2022 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2022-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монетарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2022 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2022 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.
Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2022 года
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
— максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;
03 Июн 2021 urisgkmo 308