Когда Жилое Помещение Становится Нежилым

Результаты работ строителей принято называть термином «здание» если оно обладает такими отличительными параметрами как:
Объемных параметров архитектурной конструкции;
Наличие надземной части;
Наличие подземной части;
Внутренний тип помещения;
Наличие сетей и коммуникаций;

В зависимости от типа помещения или здания, различают два основных состояния — жилое и нежилое.
Жилым помещением/зданием принято считать объект в случае:
Ограничения пространства в виде отдельной комнаты или их комплексом с возможностью проживания человека на постоянной основе.
Жилым объектом может быть:
— частный жилой дом или его определенная часть;
— квартира в многоэтажном доме, или ее часть;
— комната в квартире или доме;
Нежилым помещением/здание принято считать такое, в котором проживание человека считается невозможным, проблематичным, составляет угрозу для жизни или здоровья, в случае постоянного пребывания и использования как жилища. Нежилое объект может выступать как рабочее, то есть допустимо рассматривать его как: офис, магазин, или любое иное рабочее помещение.
Законодательная база предусматривает перевод жилого помещения в нежилые. К примеру, использование квартир из жилого фонда, которые расположены на первых этажах многоэтажных зданий. Использование и перепланировка подобных помещений возможна только после перевода их в нежилой статус через процедуру законодательного характера.
Жилой объект не может быть использован под офис или магазин без разрешения на то со стороны органов местного самоуправления и подтверждения комиссией. В случае нарушения данного параметра могут быть наложены штрафные санкции на владельца помещения.

Как оформить коммерческое помещение в жилом доме

Жилым помещение можно считать только тогда, когда оно изолированно, входит в недвижимое имущество и отвечает техническим и санитарным параметрам пригодности. Нежилыми помещениями законодательство считает те, которые обозначены таким образом в проектной документации здания и при этом не относятся к общему имуществу собственников. Также нежилые помещения определяются как отличные от зданий, но неразрывно с ними связанные.

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Перевод помещений из жилых в нежилые

Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, т.е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст.22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа в него посторонних лиц с использованием общих помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен в следующих случаях:
— если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
— согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (т.е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим. При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:
1) непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.
Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.

Вас может заинтересовать ::  Услуги Автогидроподъемника Косгу

Как купить квартиру и оформить под магазин

  • допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
  • переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
  • допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
  • многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
  • переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
  • наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
  • переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
  • перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Чтобы переоформить жилую многоэтажку под нежилое здание целиком, необходимо выкупить все жилые помещения собственников (квартиры). При этом подготовка техдокументации по инженерным коммуникациям (п.20 и 21 ч.2 ст.2 закона за №384-ФЗ «Технический регламент») не потребуется – здание изначально было оснащено ими.

Порядок перевода жилого здания в нежилое: как изменить назначение помещения или его части

Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.

  • Расположение на первом этаже МКД. Допускается перевод и квартир, находящихся выше – но лишь при условии, что нижележащие помещения не относятся к категории жилых.
  • Отдельный вход либо возможность его оборудовать без нарушения строительно-технических нормативов. В МКД это означает, что нужен вход с улицы, а не через подъезд.
  • Изолированность. Объект переводится только целиком. ЖК РФ прямо запрещает переводить лишь одну комнату в квартире.
  • Отсутствие регистрации в этом помещении кого-то из граждан.
  • Отсутствие обременений на жильё.
  • Помещение не находится в аварийном или ветхом доме.
  • Переводимый объект не является частью наёмного дома социспользования.
  • Помещение не будет использоваться для религиозных целей. Эта норма, закреплённая ч. 3.2 ст.22 ЖК РФ, действует с 2022 года – и потому пока малоизвестна.
Вас может заинтересовать ::  Участник Боевых Действий В Афганистане Льготы

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в; нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если же требуется обычное решение собрания со стандартным кворумом, то непонятно, в чём состоит его смысл, если все собственники уже согласились на перепланировку (переустройство). Для того, чтобы можно было начать собирать их согласия? Но об очерёдности действий в Законе от 27 декабря 2022 г. № 558-ФЗ ничего не сказано. Оптимальным по времени может быть достижение договорённости с 50 % собственников, принятие решения общего собрания и далее сбор согласий оставшихся без какой-либо уверенности достичь искомого результата. Риски для тех, кто желает перевести жилое помещение в нежилое с использованием части имущества многоквартирного дома, здесь крайне высоки, поэтому можно вести речь не о регулировании, а о фактическом запрете соответствующих действий.

Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2022 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере. Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики. И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!). Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах. Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.

Вас может заинтересовать ::  Список Домов Под Снос По Программе Реновации До 2022 Москва

Если собственники приняли решение и оно оформлено в виде протокола, они уже не смогут отозвать его обратно. Получить отказ в переводе вы можете по иным основаниям (например, при нарушении требований проекта), но собственники отменить свой протокол не смогут. Если собственники выявят нарушения закона при проведении вами строительных работ или в иных случаях, они вправе только подавать жалобы и заявления в прокуратуру, жилинспекцию, суд.

    нужно выбрать кадастрового инженера, убедиться в наличии у него квалификационного аттестата, членства в СРО (опять используем реестр НОПРИЗ); нужно заключить договор подряда, согласовать сроки и стоимость кадастровых работ; нужно передать инженеру правоустанавливающие документы, проектную документацию, акт приемочной комиссии; нужно обеспечить инженеру доступ для обследования объекта, обмеров и расчетов.

Adblock
detector