Продажа Квартиры Которая Сдавалась В Аренду

«До 01.01.2022 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2022 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2022 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

При этом с 01.01.2022 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2022 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, ФНС России подчеркнула, что квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Указанная информация может быть получена налоговым органом, например, в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

В письме сказано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества в целях последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи жилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, в случае если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.

НДФЛ при продаже жилого имущества, сдававшегося ранее в аренду

Если использовали имущество в предпринимательской деятельности, то освобождения от уплаты НДФЛ не будет (ст. 217 НК РФ). Поэтому все зависит от того — усмотрят в Ваших действиях признаки предпринимательской деятельности или не усмотрят. Наличие у гражданина статуса «индивидуальный предприниматель» тут вторично

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

2) При в помещении «прописан» близкий родственник (родители). Близкий родственник как ФЛ от своего лица сдает недвижимость в аренду и уплачивает НДФЛ с ежемес арендных платежей. Будет и в этой ситуации возникать налог при продаже данной недвижимости собственником?

1.2 Если собственник продает недвижимость сдававшуюся N лет назад, а в течение N-1 лет недвижимость не сдавалась в аренду — возникает ли обязанность по уплате налога при продаже? И тогда чему равен N? Например, в течение последних 10 лет недвижимость не сдается — надо платить налог при продаже?

…
Согласно пункту 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
В связи с этим при определении статуса налогоплательщика для целей исчисления налога на доходы физических лиц следует учитывать фактические дни нахождения физического лица в Российской Федерации. Поскольку в день въезда в Российскую Федерацию и в день выезда из Российской Федерации физическое лицо фактически находится в Российской Федерации, полагаем правомерным эти дни учитывать при определении статуса налогоплательщика.
…
С.Д.ШАТАЛОВ

Могут ли самозанятому начислить налог с продажи квартиры

В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.

История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.

1. Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
2. Квартиру унаследовали.
3. Квартиру получили в результате приватизации.
4. Квартиру получили по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением.
5. Продается единственное жилье, то есть другого жилья в собственности у владельца нет. Если купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней после этого, то старая квартира по-прежнему будет считаться единственным жильем.

Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.

Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.

Должны ли самозанятые платить налог с продажи жилья

После введения режима самозанятости многие арендодатели стали им повсеместно пользоваться. Рассмотрим ситуацию, вокруг которой последнее время ведутся споры. Представим, что гражданин приобрел квартиру, сдает ее как физическое лицо и использует НПД. Через некоторое время он решается продать свое жилье. Должен ли он уплачивать налог? Уплата НПД с продажи недвижимости не предполагается, однако НДФЛ платить нужно, но не в каждой ситуации. Разберемся, когда доход с продажи будет облагаться налогом.

Представим, что гражданин купил недвижимость будучи физическим лицом. Однако позже он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В этот момент он начал использовать свою недвижимость в коммерческой деятельности. Через определенное время он решил ее продать, оставаясь при этом ИП по упрощенке. Конечно, было бы хорошо продать имущество без необходимости платить налог с прибыли, однако так не выйдет. Если индивидуальный предприниматель на УСН, в его обязанности входит плата соответствующего налога с продажи недвижимости, использовавшейся в коммерции. В данном случае минимальный срок работать не будет, так как он работает исключительно для НДФЛ. Таким образом, нужно учитывать, что в НК РФ для продажи недвижимости, которая была использована ИП, не предусматривается минимальный срок владения, однако, если вернутся к случаю, описанному в начале статьи, есть определенные исключения. К примеру, квартиру, дачу, машину можно продать с учетом данного срока, даже в том случае, если гражданин имел с них заработок. Так, при сдаче квартиры в аренду лицом, зарегистрированным в качестве самозанятого, после минимального срока, ее можно будет продать без необходимости выплачивать НДФЛ.

В НК РФ существует такое понятие, как минимальный срок владения. После окончания срока помещение можно продавать без последующей уплаты НДФЛ. Если собственник владел недвижимостью 3-5 лет, он освобождается от необходимости уплатить налог при продаже жилья. Если гражданин продает недвижимость, полученную по реновации, суммируется владение как новой, так и старой квартирой. Приведем перечень ситуаций, в которых достаточно владеть недвижимостью сроком от 3 лет, если квартира:

Расскажем о другом исключении. Все квартиры, купленные до 2022 года, имеют минимальный срок владения от 3 лет. Поэтому, если вы приобрели недвижимость до указанного года, то через определенный срок вы сможете ее продать без необходимости уплачивать налог с полученного дохода. В других случаях, гражданин сможет продать квартиру без налога лишь через срок от 5 лет с момента ее владения. К примеру, вы продали квартиру, приобретенную в 2022 году, в 2022 году. В собственности у вас имелось еще одно жилье. В такой ситуации доход от продажи не освобождается от НДФЛ.

Физическое лицо имеет возможность сдать квартиру, но с прибыли от аренды оно обязано платить налоги. Так, обычные граждане всегда смогут выбрать НПД или НДФЛ. Режим для самозанятых сегодня разрешен во всех российских областях. Прибыль физических лиц, не имеющих ИП, облагается налогом в 4%. Однако благодаря налоговому вычету сначала ставка будет поменьше на 1%. Очевидно, что это более выгодно, чем платить НДФЛ по ставке 13% для обычных граждан и 30% для тех, кто находится на территории Российской Федерации меньше 183 дней ежегодно. Однако уплатить НПД с продажи имущества не получится, так как данным налогом сделка не облагается. В таком случае придется платить НДФЛ. Если же жилье, сдаваемое ранее в аренду, желает продать предприниматель на УСН, то с полученной суммы можно заплатить налог на том же режиме.

При продаже квартиры после сдачи в аренду можно потерять на налогах

В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.

Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.

В реальности законное оформление бизнеса по сдаче недвижимости невыгодно многим из тех, кто зарабатывает на аренде. Так, например, в Москве около 90% сдачи жилья происходит нелегально, при этом меры государства по решению этой проблемы пока не особенно эффективны.

Таким образом, основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательскойдеятельности, положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности.

Если продаете раньше минимального срока владения (предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса ссылка не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика — три года и более.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи жилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Сдача квартиры в аренду не лишает самозанятого льготы по НДФЛ при ее продаже

Одновременно статья 217 НК РФ запрещает применять освобождение от НДФЛ при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Однако данные ограничения не применяются к доходам от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств.

Это значит, что сдача самозанятым своей квартиры в аренду не лишает его права на освобождение от НДФЛ доходов от ее продажи. Такое освобождение он может применить, если владел квартирой 5 лет или 3 года (в отдельных случаях), то есть в течение минимального предельного срока владения для целей НДФЛ.

Если жилое помещение сдается внаем, по закону его владелец обязан заключить с квартиросъемщиком письменный договор об этом. Он может быть краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (до 5 лет). Во втором случае он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), в результате чего в выписке из ЕГРН появляется информация об обременении в виде аренды. Но даже если договор не зарегистрирован, это не отменяет права нанимателя.

Квартиры, выставленные на продажу, сдаются довольно часто. Обычно квартирантов заранее предупреждают о предстоящей сделке, и они успевают найти новое жилье до ее заключения. Но если продавец скрыл факт проживания арендаторов по договору и не снял обременение с недвижимости до перехода права собственности, для покупателя это может стать настоящей головной болью.

Чтобы не купить квартиру с обременением, закажите полную проверку объекта недвижимости на сайте «Доминфо». Мы проверим его на юридическую чистоту по 27 базам, начиная с 1998 года, и представим экспертное заключение по всем возможным рискам. Мы стремимся, чтоб ваша покупка была не только выгодной, но и безопасной.

Эксперты: арендодатели жилья при продаже могут потерять до половины его стоимости из-за налогов

Т.к. в документах теперь стоит 2022 год, а не 1997, риелтор пугает тем что придется платить налог с продажи квартиры и предлагает занизить её стоимость в договоре. Но почему я должен платить налог со своей доли? Квартира в собственности почти 25 лет, а в Росреестре теперь стоит 2022 год. Придется ли мне платить налог с продажи квартиры?

30 ноября завершится срок подачи заявлений об отсрочке или рассрочке по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов для малого и среднего бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Согласно Постановлению Правительства РФ № 409, заявление об отсрочке или рассрочке по уплате налогов рассматривается налоговыми органами, если оно подано до 1 декабря 2022 года.

При продаже жилья можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Если имеются документы, подтверждающие расходы на покупку продаваемого имущества, ситуация меняется. К примеру, продавая за два миллиона купленную за ту же сумму квартиру, налоги тоже платить не придется. Как и в том случае, если квартира продавалась дешевле, чем покупалась. Доходов в этом случае нет, а значит, и налоги уплачивать не с чего.

Эксперты говорят, что не имеет значения, на какой срок сдавалась квартира. После ее продажи придется заплатить большой налог. Выходом из ситуации может стать официальное оформление предпринимательской деятельности, переход на щадящий режим налогообложения или покупка патента на аренду недвижимости.

С 1 ноября бумажные паспорта транспортных средств (ПТС) на новые автомобили выдавать не будут. Бумажный документ заменят электронным. При покупке машины автовладелец сможет получить выписку из электронного ПТС. Согласно Постановлению Правительства РФ № 166, бумажные ПТС станут выдавать лишь взамен пришедших в негодность или утраченных. Их будут оформлять подразделения ГИБДД, предоставляющие госуслугу по регистрации автомототранспортных средств.

Так, чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, следует указать об этом в самой декларации, а кроме того приложить к ней соответствующее заявление о предоставлении данного вычета. При уменьшении суммы налога за счёт разницы расходов на приобретение квартиры необходимо вместе с декларацией о доходах предоставить в налоговые органы документы, свидетельствующие о наличии этих расходов.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более трёх лет. Однако, не все юристы с этим согласны. Некоторые из них утверждают, что любая деятельность, приносящая прибыль, в соответствии с ГК РФ, относится к предпринимательской. По их мнению, даже те граждане, которые не стоят на учёте в налоговых органах и не имеют официального статуса ИП, обязаны платить налог по ставке индивидуального предпринимателя. Минфин РФ в постановлении номер 03-11-11/19097 от 27.05.2013 на этот счёт даёт пояснение, указывая на то, что предпринимательской является та деятельность, которая не только приносит доход, но и официально зарегистрирована. Таким образом, статус ИП очень важен в данном вопросе.

Нет, не придётся, поскольку сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом сдача квартиры в аренду указана при регистрации в качестве основного вида деятельности.

После реализации недвижимого имущества налогоплательщик обязан до 15-го июля следующего после продажи жилья года уплатить налог, а также до 30 апреля предоставить налоговикам декларацию о доходах с указанием в ней суммы полученной прибыли, а также всех данных, которые позволят уменьшить размер НДФЛ или вовсе освободят от его уплаты.

Так, согласно ст. 217 НК Российской Федерации, если реализуемая квартира зарегистрирована в собственности гражданина свыше трёх лет, от уплаты НДФЛ он освобождается полностью. Для недвижимости, зарегистрированной в ЕГРН с 1.01.2022 г., срок владения квартирой, освобождающий его владельца от обязательного налогообложения, увеличивается до пяти лет, за исключением недвижимого имущества, полученного путём приватизации, в результате наследования, по договору пожизненной ренты или переданного путем дарения.

Как распорядиться «лишней» квартирой — сдавать или продать

Достаточно распространенный вариант. Нашим бабушкам и дедушкам было гораздо проще получить от государства жилье абсолютно бесплатно. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, вступая в наследство, дети или внуки получают от старшего поколения дополнительную крышу над головой.

Наличие дополнительной площади может казаться роскошью и везением (отчасти так и есть). Но также это может стать и дополнительной нагрузкой. Ведь квартира не будет стоять просто так: за нее надо вносить определенные налоги и делать коммунальные платежи, поддерживать в пригодном состоянии, даже если в ней никто не живет.

1. Избавится от балласта в виде дополнительных квадратных метров, которые приходится содержать.
2. Вырученные деньги помогут решить финансовые задачи, требующие крупных вложений. Например, расширить существующее жилье.
3. Средства от сделки можно оформить как депозит.

Когда начинаешь задумываться о приобретении собственного уголка, то самый популярный способ, который приходит в голову, – это ипотечный заем. Но ведь есть те, кто никогда не брал кредиты на покупку четырех стен, а у них, помимо собственных квадратных метров, есть и дополнительное жилье. Возникает логичный вопрос: откуда?

Первое время вам все же придется следить за своими жильцами, пока вы не поймете, что им можно доверять. Опытные люди советуют раз в месяц приходить за квартплатой лично, а не просить переслать деньги на карту. Так будет больше шансов вовремя забить тревогу, если что-то вас насторожит в их поведении.

Как стать собственником арендованной квартиры

У меня уже была достаточно хорошо оплачиваемая работа на тот момент (я получала 38 000 рублей в месяц), и родители готовы были помочь. Так как по образованию я юрист и понимала насколько серьезна эта сделка, мы обратились к нотариусу и составили договор купли-продажи.

Съем квартиры стоил 10 000 рублей в месяц, то есть выплачивать за нее я должна была бы 4 года и 2 месяца. Собственник жилья на это не пошел бы по той простой причине, что ее может кто-нибудь купить сразу по ее фактической стоимости в 500 000 рублей. А так как накоплений у меня особых не было, то и вариант одновременной покупки квартиры был для меня невозможен, как и взнос первоначальный.

Аренда – тоже как вариант, однако платить за чужое жилье и жить с желанием обустраивать свое «гнездо», но без должной возможности это сделать довольно долгий срок – не то, чего бы я хотела. Кто хочет потом таскать за собой целый фургон одежды, мебели, техники? А если собственник надумает ее продавать? В общем, сложности были и тут.

И, кроме того, имейте ввиду, что не всякий собственник решится на такое. В большом городе проще продать квартиру людям, которые готовы сразу выплатить нужную сумму. Для маленьких городов такое приобретение недвижимости — неплохой вариант. Здесь все проще, тут квартиры реально подолгу могут не продаваться, да и стоимость жилья намного ниже.

1. Ежемесячно собственнику мы должны были отдавать 42 000 рублей (38 000 рублей – последний месяц): 22 000 рублей отдавала я из свой заработной платы, 20 000 рублей – родители.
2. 10 000 рублей на оформление договора нотариусом — очень важный шаг! Это обеспечивает законность сделки, как с банком – обязательство об уплате. Теперь ни я, ни собственник не могли уклониться от выполнения условий договора. Мы оплатили 5 000 рублей с нашей стороны, 5 000 рублей оплатил собственник жилья.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Что получается? История о богатых москвичах, беззаботно живущих на «нетрудовые доходы», похоже, придуманный в российской провинции миф. Мне и самому хотелось бы верить, что я когда-нибудь смогу позволить себе не работать и жить у теплого моря, сдавая чего-нибудь там в аренду. Но не все так просто. К тому же новый закон, предлагаемый правительством, наверняка рано или поздно выведет рынок сдачи в аренду квартир из тени. Рантье — что справедливо — придется делиться доходами с обществом. И миф о возможности шикарной жизни станет еще призрачнее.

Ставки на аренду жилья в Москве в этом году вырастут на 10–12 процентов. Причина — рост спроса после пандемии. Такой прогноз дают аналитики портала «Дом. РФ». В столице, по данным риелторов, сдается в аренду около 300 тысяч квартир и десятки тысяч коммерческих помещений. Социологи отмечают, что в городе уже появился особый социальный слой — рантье. Кто эти люди? Правда ли, что они не работают и живут лишь на доходы от аренды? Попытаемся разобраться.

— Проблема в том, что изучать его крайне сложно. Более 90 процентов жилой недвижимости, например, сдается в Москве без уплаты налогов. Договоры аренды заключаются, но их никто не фиксирует, поэтому не то что изучать, а даже просто выявить рантье крайне непросто.

— Да, большинство арендодателей сдают квартиры. Но есть и те, кто сдает коммерческую недвижимость. Этих рантье я бы разделил на три крупных подвида. Первый — это те, кто еще в 1990-е удачно поучаствовал в приватизации. Встречаются среди них и силовики. Я, например, знаю одного такого, сдающего переделанную в офис квартиру на Патриарших. Аренда — 150 тысяч в месяц, — рассказывает эксперт. — Но обычно, конечно, помещения куда больше — их сдают под магазины, кафе, салоны и офисы.

Можно было купить недвижимость, сдавать ее в аренду и тоже получать ренту. Или купить землю, тоже сдавать ее в аренду, получая ренту с фермеров. В начале XX века во Франции, например, из 40 миллионов населения было 2 миллиона рантье — около 5 процентов населения. Проблемы начались во время Первой мировой войны, когда экономика зашаталась, и серьезно усугубились в 1929 году — во время Великой депрессии. Класс рантье стал куда меньше. В России, как считают социологи, он крайне малочислен — из-за нестабильной экономики.

Аренда квартир подешевела

Рост заболеваемости COVID-19 в минувшем январе, по оценке риелторов, пока не оказал заметного влияния на рынок долгосрочной аренды. «Люди в целом привыкли к санитарным ограничениям, просто стали более тщательно соблюдать меры предосторожности. Маски на просмотрах приветствуется», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, уже много лет неизменно самый популярный вариант в комфорт-классе для работающих людей без детей — это однокомнатная квартира в хорошем состоянии, оборудованная техникой и рядом с метро. Семейные клиенты выбирают 2–3-комнатные квартиры в районах с развитой образовательной инфраструктурой, парками, где безопасность на высоком уровне. Клиенты, которые рассматривают более высокий бюджет, обращают внимание на новые современные ЖК бизнес-класса с закрытыми дворами, качественными квартирами с грамотной планировкой и хорошими видами.

«После осеннего дефицита предложения на рынке аренды практически во всех крупных городах России баланс между спросом и предложением восстанавливается, что замедлило рост ставок аренды, а по некоторым городам привело даже к отрицательной коррекции», — сообщил «МК» ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. С его слов, самый большой дисконт в январе зафиксирован в Москве, здесь средняя ставка аренды однокомнатных квартир за предыдущий месяц снизилась на 3,4%, в Нижнем Новгороде — на 3,2%, в Казани — на 2,9%. По снижению ставок аренды двухкомнатных квартир в январе в лидерах Ростов-на-Дону и Москва (-1,2%), Нижний Новгород (-1%) и Казань (-0,8%), а по росту — Омск (+2,1%), Красноярск (+1,1%) и Самара (+1%). «Рынок аренды очень чутко реагирует на снижение арендаторской активности и рост объема предложения. На фоне растущей конкуренции за арендаторов арендодатели все чаще готовы делать дисконт при сдаче своих объектов», — добавил эксперт.

Как сообщила «МК» Екатерина Бережнова, в Новой Москве больше всего бюджетных вариантов в аренду предлагается в Троицком АО (к примеру, стоимость найма «однушек» составляет от 24 тыс. руб. в месяц, «двушек» — около 29 тыс. руб.). В Зеленоградском округе цены на аренду однокомнатных квартир такие же, «двушки» сдаются по цене 30–31 тыс. руб. в месяц. Далее по доступности цен на аренду идет Новомосковский округ: в 30 тыс. руб. в месяц здесь обойдется однокомнатная квартира, за двухкомнатную просят от 36 тыс. руб.

В столице внутри Московской кольцевой автодороги по наличию бюджетных предложений традиционно лидируют ЮВАО и ВАО. Главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова на востоке из доступных предложений выделила районы Вешняки, Восточный, Метрогородок, Новокосино, Богородское: здесь стоимость найма «однушек» составляет порядка 30 тыс. руб./мес., «двушек» — от 35 тыс. руб./мес. На юго-востоке наиболее доступные предложения есть в Некрасовке — «однушки» порядка 27 тыс. руб./мес. На юге можно рассмотреть Бирюлево Западное, где стоимость найма однокомнатных квартир составляет 25–27 тыс. руб./мес. Низкая стоимость найма квартир характерна также для Капотни (от 26 тыс. руб./мес. за «однушку»), поскольку это не самый экологически благоприятный район, к тому же со сложной транспортной доступностью.

Большое количество бюджетных предложений можно найти в Новой Москве — чем дальше от МКАД, тем дешевле. При этом, по словам Юлии Дымовой, неподалеку от станций метро ценник может быть вполне сравним с ценами внутри МКАД. Там, где до метро надо ехать, ставка будет заметно ниже. Например, «однушки» в новых ЖК около метро «Саларьево», «Филатов луг» предлагаются в аренду по 45–50 тыс. руб., что примерно как в сравнимых по классу и качеству ЖК в старой Москве. Однокомнатная квартира в Троицке обойдется в 25–32 тыс. руб., то есть разница — около полутора раз.

Правовые аспекты сдачи жилой недвижимости в аренду

Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву. Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации. Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам.

Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица. Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами.

«Во-первых, основной камень преткновения — это налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода. Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.

«Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев.

Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом. Терять этот документ не стоит. Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади. Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия.

Подготовка квартиры к сдаче в аренду

В настоящее время модна окраска стен современными красками на водной основе: Tikkurila, Dulux, Dufa и другие. Они не пахнут, можно получить любой оттенок. Практически вся краска в продаже белая, задают цвет (колер) прямо в магазине. Вы можете выбрать оттенок по каталогу цветов. Красить валиком стены несложно при условии, что они подготовлены к покраске. Красить можно не только стены, оклеенные обоями под покраску, но и просто ровные оштукатуренные стены. После окраски квартира приобретает современный вид.

Очень часто звонят люди, которые сдавали квартиры в 2000–2012 годах без особого труда. Квартиры со средним ремонтом и обстановкой неплохо сдавались за 23–25 тыс.руб. Сейчас, когда они пытаются пересдать квартиру, у них это плохо получается. Квартира, которая раньше сдавалась за день-два, теперь может месяц–два стоять в сдаче. Мне часто звонят в недоумении хозяева квартир, чтобы выяснить, что это за феномен такой. А я им объясняю, что изменились реалии рынка аренды. В 2022 году, чтобы получить былую стоимость аренды, нужно очень постараться.

Нового жилья в Санкт-Петербурге становится всё больше и оно ещё продолжает строиться. Кроме трёх основных районов (Девяткино, Парнас и Кудрово) есть ещё большое количество меньших по масштабу районов: Шушары, Янино и другие. Девяткино и Кудрово так разрослись, что в 2022 году получили статус города. В одном Девяткино в настоящее время живёт около 100 тысяч человек. Повторюсь, в этих районах сдаётся большое количество жилья. Тенденция такова, что в будущем из-за большого предложения на рынке аренды будет сложнее сдавать жильё. Поэтому подготовка квартиры к сдаче имеет большое значение. Иногда – это основной залог успеха.

В первую очередь обставляется кухня, потом покупается бытовая техника. Стандартный набор бытовой техники состоит из холодильника и стиральной машины. Как максимум, то же самое плюс телевизор, микроволновая печь, посудомоечная машина. Посудомоечные машины положительно воспринимаются почти всеми слоями населения, даже если они не будут ею пользоваться.

Кухня. Что купить в новую кухню? Большинство застройщиков не ставит в квартиры электроплиты. Поэтому в первую очередь покупайте плиту. В новостройках часто наблюдаю такую картину: хозяева, желая сэкономить, покупают только варочную поверхность, к тому же 2-х конфорочную. По опыту знаю, что это не нравится арендаторам.

Правила съема: как недорого и безопасно снять квартиру в Москве

Сейчас можно найти массу объявлений о сдаче недвижимости в аренду на любой вкус и кошелек. И многие арендаторы самостоятельно выходят на контакт по этим объявлениям. Даже если в них написано, что хозяин квартиры — собственник, будьте готовы к тому, что на самом деле это может оказаться номер телефона или контакты риэлтора. Если вы ни разу до этого не снимали жилье самостоятельно, есть смысл согласиться на услуги риэлтора, потому что даже при съеме квартиры так много подводных камней, что вас запросто могут обмануть.

С одним большим «но». Риэлтор риэлтору рознь. Иногда риэлторами себя называют посредники, которые находятся на рынке недвижимости «на вольных хлебах». То есть, они не являются представителями каких-то агентств, а просто пользуются информацией из открытых источников. Если квартира будет сдана незаконно или с какими-то нарушениями, такой «риэлтор» ответственности за свои действия не понесет.

Бывает, что человек, представившийся сотрудником какого-то агентства недвижимости, на самом деле им не является. Поэтому, если вы чувствуете себя неуверенно, выбирайте на рынке недвижимости не квартиру, а проверенное агентство. Благо, их все сейчас можно пробить по отзывам в интернете. Либо проверьте, является ли ваш риэлтор тем, за кого себя выдает. Элементарно, можно позвонить в офис агентства и спросить, работает ли у них человек с такой фамилией.

Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу

По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.

Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее.

• Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
• Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
• Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.

Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.

Когда экономическая ситуация не очень стабильна, люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. Это надежно, поскольку такие вклады не подвержены ни рискам, ни инфляции. Кроме того, любой приобретенный объект может приносить доход, если сдавать его в аренду.

26 Фев 2022      urisgkmo         368      

Похожие записи
• 
  Компенсация За Перелом Руки Если Сбил Средней Тяжести
• 
  Красноярский Край Льготы И Доплаты Репрессированым
• 
  Арестуют Ли Спи Имущество При Долге До 3000 Руб
• 
  Перечень По Страховке Сотрудникам Фсин