Подлежит Ли Государственной Регистрации Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Об Изменении Цены Договора Позиция Росреестра

Подлежит Ли Государственной Регистрации Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Об Изменении Цены Договора Позиция Росреестра

В дополнение:
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не установлено, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока действия договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, с момента исполнения продавцом и покупателем обязанностей, предусмотренных заключенным между ними договором купли-продажи (в том числе договором купли-продажи жилого либо нежилого помещения), соответствующие обязательства сторон прекращаются и не могут быть изменены.
Поэтому соглашение сторон об изменении условий уже исполненного договора купли-продажи не влечет правовых последствий и не подлежит государственной регистрации.
Аналогичная точка зрения выражена, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 9 октября 2009 г. N Ф04-5979/2009.

а вот другая точка зрения исходит из того, что есть статья 450 ГК РФ — изменять условия договора — право сторон. Например, такое вот дело Постановление от 20.09.2022 № Ф03-4228/2022 ФАС Дальневосточного округа.
плюс такое дело: Постановление Седьмого ААС от 14.12.2012 по делу № А67-2782/2012, в нём указано «в данном случае, изменяя условия договоров купли-продажи в части покупной цены после фактической уплаты первоначально согласованной цены и передачи имущества покупателю, стороны действовали в собственных интересах и по собственному усмотрению»

Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о государственной регистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию.

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности

Одолеваемый сомнениями по вопросу стоимости проданной недвижимости Продавец достигает договоренности с Покупателем, уже обладающим статусом законного собственника рассматриваемого объекта недвижимости, относительно необходимости увеличения стоимости данной квартиры и соответствующей доплаты Продавцу. Покупатель 20 октября 2008 года с готовностью подписывает дополнительное соглашение к Договору, по условиям которого стороны увеличивали стоимость квартиры на 824 600 рублей… Далее был заключен ряд соглашений к Договору, согласно которым стороны договаривались о дате проведении расчетов, которые Покупатель по понятным основаниям постоянно переносил.

В последний месяц уходящего 2007 года между ООО «РН-Краснодарнефтегаз» (далее – Продавец) и ООО «Агроинвест» (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры (далее – Договор). Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи с чем, Договор был зарегистрирован, передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществлялись по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 1 ст. 556 ГК РФ), оплата недвижимости была произведена в соответствии с договорными условиями. Таким образом, Договор был исполнен сторонами, свидетельство Продавца о государственной регистрации права собственности на рассматриваемую квартиру было погашено 22.03.2008 г., осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Покупателю.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по регистрации права собственности, залога и иных прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью в Москве и Московской области с оплатой услуг по результату. Мы также предлагаем помощь в оформлении недвижимости в Москве и Московской области через суд при невозможности зарегистрировать прав в обычном порядке.

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды. Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации. При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования.

Пошлина за регистрацию допсоглашения к договору аренды увеличилась до 22 000 рублей

Минфин и Росреестр выпустили разъяснения об уплате госпошлины при регистрации изменений в договор аренды недвижимости, включая регистрацию допсоглашения к договору аренды. Они указали, что за регистрацию допсоглашения к договору аренды недвижимости нужно платить пошлину в размере, указанном в подп. 22 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

В 22 раза увеличилась госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости для компаний. Причем никаких поправок в законодательство никто не вносил. Кроме того, изменился размер пошлины за регистрацию соглашения об изменении содержания закладной. Рассказываем, как это произошло.

✅ Pacпишитe измeнeния. Укaжитe, ycлoвия кaкиx пyнктoв дoгoвopa вы мeняeтe, кaкиe пyнкты aннyлиpyeтe и кaкиe дoбaвляeтe. Дeлaть этo мoжнo пo шaблoнy: нaчинaть кaждый пyнкт coглaшeния co cлoв «Пyнкт №… пoлнocтью иcключить», «Bвecти пyнкт №…» или «Пyнкт №… cчитaть вepным в cлeдyющeм излoжeнии».

Пpи пpoвepкe пoдлиннocти дoкyмeнтoв peгиcтpиpyющee лицo мoжeт пoтpeбoвaть дoпoлнитeльныe cвeдeния и бyмaги — нaпpимep, cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Пpeдocтaвьтe иx, чтoбы избeжaть дoлгoй пpoцeдypы oфopмлeния. B cpeднeм caмa пpoцeдypa зaнимaeт oкoлo 10–12 paбoчиx днeй — тoчныe cpoки внeceния измeнeний в cвeдeния в Pocpeecтpe нe peглaмeнтиpoвaны.

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры (образец) 2022

Пример: По изначальным условиям продавец реализовывал долю в жилье по цене в 2 миллиона рублей. Из-за того, что в ближайшем квартале недавно был введен в строй огромный жилой комплекс с дешевыми квартирами, стоимость недвижимости в округе упала в 2 раза.

При составлении таких соглашений, важно запомнить один ключевой момент, – оформление этого документа становится возможным только когда этот вопрос был рассмотрен сторонами и последние пришли к соответствующей договоренности касательно вносимых изменений и/либо дополнений.

Переход права собственности на земельный участок был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре. После этого покупатель земельного участка попросил продавца увеличить срок оплаты до шести месяцев. Указанные изменения стороны оформили дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка.

Дополнительное соглашение об изменении сроков оплаты по договору купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации, поскольку в действующем законодательстве отсутствует требование о государственной регистрации самого договора купли-продажи земельного участка.

Просто о сложном: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец документа

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры заключается в том случае, когда стороны хотят изменить его содержание. Для того, же чтобы заключить его, стороны должны быть согласны на изменение – иначе это сделать можно только в судебном порядке. Добиться же изменения (равно как и расторжения) через суд можно в следующих случаях:

1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.

Порядок составления дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Компромиссный бланк фиксирует поправки, которые распространяются на условия, прописанные в исходном документе. Законом единая его форма не утверждена, поэтому заключать соглашение допускается в свободном стиле. И все же эксперты рекомендуют опираться на тот формат, к которому новый договор будет прилагаться. Создают его в количестве экземпляров, что равно количеству экземпляров основного документа.

Если документ был составлен одной стороной, его создают в двух экземплярах, один из которых (подписанный предварительно) почтой направляется контрагенту, который имеет право отказаться от подписания договора, если его содержание его не устраивает. В противном случае соглашение подписывают и в таком виде хранят у себя.

Регистрация дополнительного соглашения в 2022 году

Регистрация дополнительного соглашения проводится, если основной договор по сделке с недвижимостью регистрировался в Росреестре. Такое требование распространяется на куплю-продажу, дарение и мену, а также на долгосрочные договоры аренды. Соглашением можно дополнить, изменить или отменить определенные условия первоначального договора. Заключить допсоглашение можно по договоренности сторон, на основании решения суда.

Условия любой сделки с недвижимостью описываются в договоре. Основные требования к документу можно найти в ГК РФ (скачать), но большинство пунктов и положений стороны определяются самостоятельно и по своему усмотрению. Все договоры, связанные с переходом прав на недвижимое имущество, должны пройти регистрацию в Росреестре. Такое же правило распространяется на аренду, если срок действия договора превышает 1 год.

Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, если изменяется только цена договора

Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды при изменении цены договора будет являться обязательной, если сам договор аренды подлежал регистрации и регистрировался при заключении ( п. 1 ст. 452 ГК РФ) .

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Дополнительное соглашение. Регистрировать или нет?
11.01.14 Автор: Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Два юридических лица заключили договор купли-продажи нежилой недвижимости, в котором установили срок оплаты — в течение 3 месяцев с момента заключения договора. Также оговорено, что до момента полной оплаты недвижимость под залогом не находится. Переход права собственности был зарегистрирован, покупатель получил соответствующее свидетельство и начал производить оплату. Однако к концу трехмесячного срока он успел оплатить лишь 60% требуемой суммы. Стороны договорились продлить срок для оплаты еще на 2 месяца и заключили соответствующее дополнительное соглашение к договору.
Подлежит ли государственной регистрации такое дополнительное соглашение?

Обоснование вывода:
Прежде отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). В государственной регистрации сделок, не требующих такой регистрации, органом, осуществляющим государственную регистрацию, должно быть отказано (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», вступающего в силу 1 сентября 2013 года (подход о необходимости государственной регистрации таких сделок был сформирован в судебной практике еще до вступления в силу указанного закона — смотрите, например, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи нежилой недвижимости закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре.
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога. В случае излишне учтенных доходов, приведших к излишней уплате налога на прибыль, продавец должен откорректировать на сумму предоставленной скидки свои доходы от реализации товара, признанные им на дату отгрузки товара. Такой вывод содержится в письмах Минфина России от 07.10.2022 N 03-03-06/1/58514, от 22.05.2022 N 03-03-06/1/29540.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае основанием для возврата денежных средств может быть претензия покупателя, оформленная в письменном виде. Вместе с тем для того, чтобы подтвердить наличие оснований для корректировки выручки в целях налогообложения, продавец вправе дополнительно составить документ, выражающий его согласие с возвратом части суммы оплаты по договору на основании требования покупателя (смотрите также приложение N 6 к письму ФНС России от 17.10.2014 N ММВ-20-15/86@).

12 Июн 2021      urisgkmo         234      

Похожие записи
• 
  Льгота На Железнодорожныпроезд Ветерану Труда
• 
  26062022 Поправки В Ук Рф
• 
  Жилищный Сертификат Льготам Чернобыльца Помощь Брянск
• 
  Увеличение срока службы в армии 2022