Может Ли Быть Квартира Нежилым Помещением
Содержание
- Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении
- Как купить квартиру и оформить под магазин
- Перевод помещений из жилых в нежилые
- Жилое vs нежилое: следующий шаг
- Статья 23 ЖК РФ
- О коммерческих объектах в многоквартирном доме
- Можно ли использовать жилое помещение под офис
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
- Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников
❌ В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2022 .
Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.
Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении
Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.
В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.
- В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
- Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
- В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
- Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
- Помещение не должно находиться под обременением;
- Все перепланировки должны быть узаконены;
- Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
- Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.
Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.
Как купить квартиру и оформить под магазин
Переоформление в нежилую одной комнаты из состава квартиры законом прямо не запрещается, однако практически добиться этого затруднительно. Согласно Жилищного кодекса (ст.22), переводимому помещению требуется отдельный вход, наличие отдельных от прочих помещений квартиры коммуникаций (вода, отопление, канализация, электричество) и документальное подтверждение прав собственника.
Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.
Перевод помещений из жилых в нежилые
Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, т.е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст.22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа в него посторонних лиц с использованием общих помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен в следующих случаях:
— если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
— согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (т.е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим. При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:
1) непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.
Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.
Жилое vs нежилое: следующий шаг
А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая — защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.
Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели — тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать.
Статья 23 ЖК РФ
Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.
Wladimir, чтоб вы понимали, вас жилой фонд( в случае ЧУДА, то есть — перевода) ОБЯЗАН будет быть отделен от нежилого, то есть, если у вас был предбанник с соседями, то вы там останетесь один, а стенку сосед ваш заложит кирпичом и обязан еще и звукоизоляцию сделать, и вам лучше( я говорю об офисе) и соседу)
и никаким образом вы его вообще больше не увидите и не услышите, и будете сам себе хозяин на этаже)
Евгений, вот похожая история, когда все уже переделали. А соседка взяла и оспорила: https://journal.tinkoff.ru/omg/oshibka-administracii/. С тех пор кое-что изменилось в правилах перевода. Вам нужно смотреть редакцию на тот момент, когда произошел перевод в вашем случае. Это не единственная история с решением в пользу жильцов.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Можно ли использовать жилое помещение под офис
Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.
- Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
- Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
- Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
- Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.
❌ В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2022 .
❌ Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2022 .
В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.
Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.
Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников
Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:
- указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
- не является жилым,
- не включено в состав общего имущества МКД,
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.
Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов — исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.
Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели — тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать.
29 Апр 2021 urisgkmo 303