Если Земельный Учасок Находится В Аренде И Строится Дом Кому Принадлежит Дом

Если Земельный Учасок Находится В Аренде И Строится Дом Кому Принадлежит Дом

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Обоснование вывода:
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Отметим, что в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В свою очередь, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

• ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
• сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
• заголовок документа – «Заявление»;
• изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
• сведения об участке земли;
• характеристика возводимого объекта.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Последний пункт требует дополнительной расшифровки. Дело в том, что включение земельного участка в ЕГРН требует предоставление обширного перечня документов, которые подается либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Альтернативный вариант – использование функционала портала Госуслуги.

Как и в случае с землями для ЛПХ, условием перевода в собственность становится трехлетнее использование по прямому назначению. Никаких строений возводить для этого не нужно. Обязательное дополнительное требование – использование под сельскохозяйственные нужды всей площади земельного участка.

Вопросы земельного сервитута устанавливаются согласно ст. 274 ГК РФ. Собственник земельного участка, в отношение которого устанавливается обременение вправе требовать выплаты ему соразмерной платы. Особенности оплаты сервитута установлены параграфом 3 Обзора судебной практики от 26.04.2022 г. Размер платы определяется согласно затратам, которые собственник участка понесет при ограничении права пользования.

Заказчик строит частный дом, предпринимая меры, аналогичные собственнику земли. Он вправе защищать свои права на участок, добиваться через суд устранения права пользования землей. В судебном заседании в таких ситуациях собственник участвует в процессе в качестве третьего лица или соистца.

Если земли находится в аренде, а дом; в собственности, то как оформить собственность на участок под жильем

Присутствие на арендованных земельных территориях жилых зданий предусматривает несколько возможных вариантов их приобретения в собственность. Так как оформить землю, если земля под домом в аренде, дом в собственности? Процедура предусматривает бесплатный перевод земли во владение, а также платное оформление участков в собственность.

Земельные наделы, на территории которых расположен жилой дом и арендованные у владельца согласно подписанному сторонами договору аренды можно оформить в собственность арендатора на основании подписанного ранее соглашения (о том, как взять в аренду надел с последующим выкупом и как правильно составить такой договор, мы рассказывали тут). Определяющим условием перевода земли в собственность является регистрация прав пользователя на жилой дом.

Земля под домом в аренде, а дом в собственности: как оформить землю

Если построен дом, а земля находится в аренде, это не даёт возможности распоряжаться участком по собственному усмотрению. Отсутствует право на обмен, продажу, надел даже нельзя оставить в наследство. Такими полномочиями наделён непосредственный собственник, в данном случае, это может быть муниципалитетный орган, физическое лицо или государство.

1. Участок представлен для ведения подсобного хозяйства на 6 лет, 5 из них уже минуло.
2. Территория была представлена для строительства жилого здания или для подсобного хозяйства, и использовалась строго по назначению.
3. У физического лица на попечении 3 и более детей.
4. Другие случаи, предусмотренные в земельном акте России.

Земельный участок в; составе общего имущества; МКД

Из этого следует:

• если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
• собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Таким образом, если гражданин, которому принадлежит доля в праве на земельный участок, желает за счет собственных средств возвести на указанном участке объект капитального строительства и оформить его в личную собственность, необходимо в первую очередь решить вопрос о возможности раздела земельного участка и оформления права собственности на образованный в результате такого раздела обособленный земельный участок.

Довольно часто встречается ситуация: гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, желает построить за счет собственных средств на указанном участке, например, жилой дом и оформить его в частную собственность. В данной ситуации необходимо учитывать следующее.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность, особенности процедуры пошаговая инструкция по документальному оформлению арендованной земли в частную собственность и владение

1. Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

1. Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Юридическая судьба прав на земельный участок по завершению строительства МКД

Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

По этому поводу уже есть практика:
(1) Определение ВС № 309-КГ16-5754 от 07.06.2022 (по ФАС УО № А50-13879/2022 от 11.02.2022)
«Такое основание как невыполнение требования в части установления размеров и границ земельного участка под многоквартирным жилым домом в соответствии с ч. 6 ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», не является основанием, предусмотренным ч.ч. 6 и 7 ст. 55 ГрК РФ».
«Положения ст. 16 указанного Федерального закона как в прежней, так и в новой редакции предусматривали, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Оснований для возложения этой обязанности на заявителя судами не установлено».
(2) Письмо Минэкономразвития от 24.12.2014 г. №Д23и-4672
«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов действующим законодательством не предусмотрено».
«Положения части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ направлены на обеспечение гарантии права общей долевой собственности на земельный участок под вновь построенным многоквартирным домом и не препятствуют выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в случае, если на этом же земельном участке расположен (или строится) другой многоквартирный дом».

— При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

• Собственники дома забирают данное распоряжение, которое будет на диске и на бумаге. После проводят межевание участка. Данную услугу оказывают кадастровые инженеры. В итоге, на руки дадут межевой план участка в электронном виде на диске.
• Собственники идут в МФЦ или Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет. При себе нужно иметь правоустанавливающий документ на дом, паспорта и межевой план участка на диске. Распоряжение администрации подавать не нужно, вся информация по ней будет в межевом плане.

Межевание нужно, чтобы установить точные местоположение участка, его границы и конфигурации. Межевание может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 10 000 рублей и проводится примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

13 Авг 2021      urisgkmo         196      

Похожие записи
• 
  Грядущие Изменения В Ст 30 Ук Рф
• 
  Если В Многоквартирном Доме Сосед Курит У Себя На Балконе Могу Ли Я Подать На Него В Суд
• 
  Могут Ли Стцденты Их Многодетных Семей Получать Социальную Стипендию
• 
  Что Входит В Соцпакет Инвалида 2 Группы