Если Квартира Сдавалась В Наем Как Платить Налог С Продажи
Содержание
При продаже квартиры после сдачи в аренду можно потерять на налогах
В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.
Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.
… О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок…
1.2 Если собственник продает недвижимость сдававшуюся N лет назад, а в течение N-1 лет недвижимость не сдавалась в аренду — возникает ли обязанность по уплате налога при продаже? И тогда чему равен N? Например, в течение последних 10 лет недвижимость не сдается — надо платить налог при продаже?
А в Письме Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365 сказано, что согласно пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическое лицо должно в этом случае представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
С 2022 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:
- Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
- Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.
Потому что, например, если оформлять переход доли квартиры договором дарения, на человека, не являющегося вашим родственником, то он уже сразу должен будет заплатить налог 13% просто по факту дарения недвижимости от чужого лица. Или вы можете не знать, что продавать квартиру, в которой часть принадлежит вашему несовершеннолетнему ребенку, невозможно без разрешения органов опеки. Подобной специфики очень много в законодательстве.
Тут мы вновь прибегнем к делению недвижимости по периодам получения на нее права обладания: до или после 01.01.16. В первом случае, по НК – налог будет считаться от стоимости, которая прописала в ДКП (плюс использование вычета 1 млн. руб.). Во втором случае – налог будет считаться от суммы квартиры, которая теперь зависит от кадастровой стоимости.
В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.
К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги платятся или нет
- Найти квартиросъемщиков. Сделать это получится при помощи объявлений в соцсетях или специализированных сайтов, но можно обратиться и в риелторское агентство.
- Показать жилье.
- Если потенциальных квартирантов все устраивает – заключить договор найма. В нем указывается срок аренды, особенности оплаты коммунальных услуг, стоимость помесячно, паспортные данные обеих сторон, размер задатка. Также обозначаются права и ответственность сторон в случае повреждения имущества или проведения работ внутриквартирных инженерно-коммуникационных сетей при аварии.
- Составить акт описи имущества. Это нужно для того, чтобы при выселении владелец смог проверить наличие ценных вещей, мебели и иных предметов на местах. Если в процессе проживания в сдающемся жилье квартиранты что-либо повредили, собственник сможет взыскать с них ущерб в добровольном или судебном порядке. Без акта предъявить претензии по закону не получится.
- Получить оплату. Это производится только после оформления всех документов.
С небольшим риском для себя владелец и арендатор квартиры составляют договор безвозмездного пользования (срок которого, как правило, не превышает год). Соответственно, власти не могут взыскать с владельца финансыПустующее жилье, которое можно сдать в аренду часто является неплохим источником дохода для жителей крупных городов.
12 Авг 2021 urisgkmo 160