Подача Дополнительного Соглашения К Договру Купли Продажи

Подача Дополнительного Соглашения К Договру Купли Продажи

В дополнение:
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не установлено, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока действия договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, с момента исполнения продавцом и покупателем обязанностей, предусмотренных заключенным между ними договором купли-продажи (в том числе договором купли-продажи жилого либо нежилого помещения), соответствующие обязательства сторон прекращаются и не могут быть изменены.
Поэтому соглашение сторон об изменении условий уже исполненного договора купли-продажи не влечет правовых последствий и не подлежит государственной регистрации.
Аналогичная точка зрения выражена, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 9 октября 2009 г. N Ф04-5979/2009.

а вот другая точка зрения исходит из того, что есть статья 450 ГК РФ — изменять условия договора — право сторон. Например, такое вот дело Постановление от 20.09.2022 № Ф03-4228/2022 ФАС Дальневосточного округа.
плюс такое дело: Постановление Седьмого ААС от 14.12.2012 по делу № А67-2782/2012, в нём указано «в данном случае, изменяя условия договоров купли-продажи в части покупной цены после фактической уплаты первоначально согласованной цены и передачи имущества покупателю, стороны действовали в собственных интересах и по собственному усмотрению»

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом. Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о государственной регистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию.

Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья. Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб. Стороны оформили допсоглашение к ДКП.

1. Поменялась цена недвижимости или сроки расчета.
2. Изменился порядок, способ расчета, дата освобождения квартиры и передачи ключей.
3. Покупатель выявил недостатки, и хочет соразмерно уменьшить цену жилья.
4. Появились новые обстоятельства, при которых сделка должна быть отменена или отложена.
5. Продавец не уверен в платежеспособности покупателя, и хочет получить увеличенный задаток или ввести неустойку за нарушение срока окончательного расчета.

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Дополнительные соглашения, после их подписания, должны направляться в органы Росреестра. К документу инициатор должен приложить – заявление, свой паспорт, изначальный договор, согласие второй стороны, квитанцию об оплате государственной пошлины. Документы могут быть переданы несколькими способами.

1. Между участниками сделки уже должен быть подписан основной договор, поскольку если он еще не подписан, можно просто изменить необходимые пункты и подписать уже тот экземпляр.
2. Оба участника этой сделки добровольно согласны на внесение оговоренных условий и требований.
3. Все пункты оформляемого допсоглашения должны соответствовать действующему законодательству.
4. Согласно законодательству, соглашение совершается в той же форме, что и основной ДКП.

Регистрация Дополнительного Соглашения К Договору Купли-Продажи

ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.

• Различные справки и выписки из административных органов и жилищного управления;
• Постановления судебных органов;
• Протокол разногласий участников сделки;
• Письма, заявления сторон;
• Постановления административных органов;

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

• протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
• справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
• постановление суда или решение иных государственных властных органов;
• заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.

1. соглашение направляется в Росреестр любым доступным способом — по почте России, через официальный портал «Госуслуги», при помощи Многофункционального центра или при личном посещении учреждения;
2. вместе с дополнительным соглашением отправляются и иные документы, имеющие отношение к делу (заявление об изменении сведений в ЕГРН и прочие документы, дающие основания для этого изменения);
3. оплачивается государственная пошлина за внесение изменений в Росреестр;
4. после изменения объема прав на квартиру заявителю выдается выписка, в которой содержится уже исправленные данные о квартире или ином объекте недвижимости.

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи квартиры согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Статья 158 ГК РФ предусматривает, что надлежащей является сделка, совершенная в письменной форме (простой или нотариальной). Используя данный способ защиты, истец согласно названной норме права и ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации (судебная практика: Постановление 19 ААС от 19.04.2010 г. по делу № А48-3726/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.08.2010 г. по делу № А48-3726/2009). И поскольку сделка совершена в надлежащей форме, правомерность ее не оспаривалась, квартира передана Покупателю, а Покупатель как правообладатель уклоняется от регистрации дополнительных соглашений, Продавец обратился за защитой своих интересов в Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь не только праведным негодованием в части нарушенной Покупателем договоренности, но и понятным отдаленным намерением фактически взыскать денежные средства за квартиру. В этом помогло на начальном этапе Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. (п. 1 «Обзор практики»).

Таким образом, анализ статей 309, 420, 421 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что ведущим фактором в заключении сделки является свободно выражаемая воля сторон на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть применительно к рассматриваемому делу – установление обязанности Покупателя в части доплаты Продавцу стоимости квартиры, размер которой был увеличен сторонами после исполнения основного Договора купли продажи квартиры.

Дополнительные соглашения, после их подписания, должны направляться в органы Росреестра. К документу инициатор должен приложить – заявление, свой паспорт, изначальный договор, согласие второй стороны, квитанцию об оплате государственной пошлины. Документы могут быть переданы несколькими способами.

1. Участники сделки или их законные представители, проводят предварительные переговоры. В процессе общения обсуждаются основания для внесения поправок в документ, их обоснованность и законность. Действующие нормы не обязывают стороны оформлять переговоры документально. Хотя в случае с юридическими лицами часто практикуется составление протокола разногласий.
2. Оговоренные пункты излагаются на бумаге.
3. Стороны заверяют документ двусторонним подписанием.

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Пример: По условиям договора, продавец был обязан полностью погасить все долги по коммунальным платежам. Однако он не смог это сделать, так как не хватило денег. Продавец предлагает покупателю соразмерно уменьшить стоимость квартиры для того, чтобы уже покупатель погашал задолженность.

Стоимость регистрации дополнительного соглашения установлена пунктом 27 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ. Размер оплаты зависит от статуса инициатора. Для физических лиц сумма пошлины составляет триста пятьдесят рублей, для юридических – 1 000 рублей.

• Оформление документа в том же виде, что и основного договора. Это означает, что при подписании дополнительного соглашения, в случае, если основной договор прошел нотариальное заверение, то и дополнительному соглашению потребуется такое заверение. Письменная форма является обязательной для данного документа, иначе изменения, вносимые им в текст основного договора, юридической силы иметь не будут.
• Дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и договор. Однако, в случае, если в самом тексте такого соглашения зафиксирован иной срок (например, достижение определенных условий), то оно прекратит свое действие именно по наступлении таких условий.
• Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, независимо от содержания первого, собственной юридической силы не имеет и может «работать» только в полном взаимодействии с основным документом.
• Если подписываемым дополнительным соглашением должны быть изменены реквизиты сторон, участвующих в сделке, то в тексте должны быть указаны как старые данные, так и новые (при этом, цитирование должно происходить в полном объеме).

В тексте договора содержатся сведения, которые могут быть изменены и которые изменениям не подвергаются вовсе, так как их корректировка может повлечь искажение тех данных, которые приводятся в самом соглашении и, как следствие, может привести к признанию сделки недействительной.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи

Порядок заключения допсоглашения аналогичен общему порядку заключения договора. Желающий заключить допсоглашение составляет его текст, подписывает со своей стороны и направляет контрагенту с сопроводительным письмом. Эти документы согласно ГК РФ являются офертой — предложением заключить допсоглашение. Вторая сторона может отказаться от подписания, промолчать, может предложить свою версию допсоглашения, а может подписать присланное соглашение. Если соглашение подписали — это акцепт.

• когда необходимо продлить срок действия договора купли-продажи;
• рамочный договор купли-продажи нуждается в конкретизации предмета, сроков и др.;
• контрагенты решили изменить условия продажи товаров;
• в других случаях, когда первоначальные договоренности нуждаются в изменении.

Как грамотно составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Структура и образец документа

• необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
• продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
• стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
• была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
• продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.

Дополнительное соглашение и без нотариального заверения будет иметь такую же юридическую силу, как и основной ДКП, поскольку он является его неотъемлемой частью. При этом если основной документ был заключен и заверен нотариально, например, при нахождении недвижимости в долевой собственности, то и дополнительное соглашение должно быть оформлено аналогично, т.е. потребуется заверить его у нотариуса.

1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.

1. Одна из сторон предлагает другой внести изменения в договор.
2. Проходят переговоры.
3. Если они закончились согласием, стороны готовят дополнительное соглашение и подписывают его.

• Cкачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Cкачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи

К дополнительному соглашению должны прилагаться следующие документы: протокол с зафиксированными разногласиями сторон-подписантов в конкретных пунктах основного договора; справки, аргументирующие возникновение разногласий; судебные решения, акты административных инстанций; заявление, письменные обращения сторон, в т.ч. и между ними.

Это значит, что права и обязанности в сделке с отлагательным условием возникают не с момента ее совершения, а с момента наступления определенного условия. Возникновение прав и обязанностей как бы откладывается до наступления этого условия. Например – в отдельном договоре продажи мебели указывается условие, что он вступает в силу только после того, как право собственности на такую-то квартиру переходит Покупателю (отлагательное условие).

13 Июн 2021      urisgkmo         254      

Похожие записи
• 
  500 Рублей Матери Одиночке От Государства
• 
  Если Есть Квартира И Участок Считаемся Ли Мы Малоимущими
• 
  Посягательство На Личную Жизнь Статья Рб
• 
  Образец Заполнения Формы 1п В 45 Лет Женщине