Отличие Оценочной Стоимости Жилья От Рыночной
Содержание
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
- В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
- Как сделать оценку квартиры для ипотеки
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
- Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
- В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
- Как проводится оценка квартиры для ипотеки
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна.
Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
Ценник на любой товар зависит от многих внешних факторов: от политического и экономического положения в стране, сезона, предпочтений покупателей. Таким образом эта характеристика формируется, исходя из спроса и предложения, способна как резко увеличится, так и «обвалиться».
А может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой и почему так происходит. Такое возможно по нескольким причинам. Основная — завышение показателей КС с целью увеличения налогооблагаемой базы и налоговых поступлений, на неточность оказывает влияние несовершенство системы муниципальных расчетов.
Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
- Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
- Проходит проверка ваших бумаг.
- Заявление одобряется.
- Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
- Утверждение оценки.
- Внос данных в ЕГРН.
- Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.
- Категория и тип недвижимости;
- Форма собственности;
- Территориальное расположение;
- Условия продажи;
- Особенности расположения участка;
- Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
- Особенности рельефа местности;
- Состояние недвижимости.
Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.
Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.
Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей. Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами. Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества.
С 2012 года государство утвердило новый порядок определения ценности недвижимых проектов. Целью реформ было уменьшение разрыва и несоответствия между двумя категориями оценивания и приведение государственных ценностных тарифов к равному соотношению с реальными цифрами.
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.
- Если есть решение суда;
- Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
- Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
- Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
- Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
Обязательные касаются:
- государственного имущества;
- страхования государственной собственности;
- судебных исков;
- налогообложения;
- раздела собственности.
Инициативные связаны с:
- оформлением сделок;
- реорганизацией предприятий;
- кредитованием;
- арендой;
- страхованием частной собственности.
Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.
Оценка необходима в следующих ситуациях:
- покупка и продажа;
- страхование;
- кредитование;
- определение кадастровой стоимости;
- оценка для суда (исполнение решений);
- оценка для банка (ликвидация бизнеса).
Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.
Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости
- Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
- Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
- Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).
Как проводится оценка квартиры для ипотеки
Если проведена перепланировка, то рекомендуется предварительно обговорить это с менеджером кредитного учреждения. Все изменения описываются в отчете. Незначительная перепланировка не станет поводом для отказа в выдаче кредита банком. В ином случае читайте как узаконить перепланировку квартиры.
- В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
- Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
- Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
- На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
- налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
- подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
- госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.
Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.
- Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
- Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
- Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.
