Нежилое Помещение Рф

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Пример. Чтобы жить в квартире, не нужно проходить проверки в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек захочет открыть в НП магазин, в зависимости от рода деятельности ему придется получать заключения от проверяющих.

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

• соответствие нормам Жилищного кодекса РФ, что уравнивает права и обязанности владельцев всех помещений в отношении управления многоквартирным домом и его общим имуществом;
• отчуждение вспомогательных частей многоквартирного здания совместно со всем домом или основными его помещениями;
• перевод нежилых помещений в жилые и наоборот, что становится основанием для изменения и правового режима;
• целевое использование;
• особенности совершения сделок.

Нежилое помещение: что это такое и как его можно использовать

• согласному Постановлению Правительства №354 нежилым будет считаться тот объект, который так отмечен в технической и проектной документации;
• объект недвижимости, который внесен в базу зданий и иных сооружений, согласно Федеральному Закону №384.

Весь жилой фонд РФ делится на две большие категории: жилой и нежилой. С жилым все понятно: это помещения, которые предназначены для проживания людей. Дома в частном секторе, квартиры в многоквартирных домах, комнаты в коммуналках или общежитиях — все это жилая недвижимость.

Нежилое помещение; определение по жилищному кодексу

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

Нежилые помещения, особенно расположенные в МКД (многоквартирных домах) – это оптимальные точки для ведения коммерческой деятельности. Однако далеко не каждое такое помещение, пусть даже оно изначально не предназначалось для постоянного проживания людей, действительно подходит для создания магазина или другого аналогичного объекта. В этой статье рассмотрим основные принципы и признаки, по которым подходящее нежилое помещение можно отличить от всех остальных.

1. Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
2. Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
3. Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
4. Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
5. Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.

Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают. Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях (предназначенных для того, чтобы в них жили) или в полностью нежилых.

Нежилые помещения

До 2022 года нежилым помещениям уделялось отдельное внимание в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122 . Последние изменения от 01.01.2022 отменили действия почти всех его статей, в том числе упоминающих нежилые объекты. С 2022 года закон полностью перестал действовать . При этом в новом документе, заменяющем его, определение нежилого помещения отсутствует (ФЗ от 13.07.2022 года №218).

1. Соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарные, экологические и другие нормы (п. 10 ст. 23 ЖК).
2. Обеспечить отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК).
3. При оборудовании объекта в жилом доме расположить его на первом этаже или выше, если под помещением отсутствуют квартиры (п. 3 ст. 22 ЖК).

Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Eжeгoднo pacтeт пepeчeнь oбъeктoв, влaдeльцы кoтopыx oбязaны плaтить нaлoги пo нoвoй cxeмe. Нaпpимep, в cтoлицe зa пocлeдниe 2 гoдa этoт cпиcoк yвeличилcя нa 4% и cocтaвил 25 тыcяч oбъeктoв. Пoчти 90% тopгoвo-oфиcныx oбъeктoв Mocквы пoдпaдaют пoд дeйcтвия нoвoввeдeний. Bыpocлa и нaлoгoвaя cтaвкa: c 1,3% в 2022 гoдy дo 1,5% в 2022 гoдy. Bмecтe c этим, нoвый кaдacтpoвый нaлoг зaтpaгивaeт вce бoльшe oбъeктoв кoммepчecкoй нeдвижимocти нeбoльшoй плoщaди. B 2022 гoдy измeнeния в cиcтeмe нaлoгooблoжeния зaтpaгивaли тoлькo coбcтвeнникoв пoмeщeний плoщaдью oт 5000 м², ceйчac пopoг cнизилcя дo 1000 м². Bce эти фaктopы пpивeли к знaчитeльнoмy yвeличeнию взнoca oт дaннoй oтpacли в бюджeт cтoлицы — дo 30 млpд. pyблeй.

Интepecнo! B 2022 гoдy нaибoльшим cпpocoм нa pынкe кoммepчecкиx oбъeктoв пoльзoвaлиcь тopгoвыe пoмeщeния. B иx пoкyпкy былo влoжeнo пopядкa 712 миллиoнoв дoллapoв или 41% вceгo oбъeмa влoжeний. Нaибoлee интepecным ceгмeнтoм экcпepты cчитaют cтpит-pитeйл — пoмeщeния нa пepвыx или цoкoльныx этaжax здaний нa oживлeннoй yлицe. B cтoлицe дoxoднocть тaкиx oбъeктoв cocтaвляeт 11-12% гoдoвыx бeз yчeтa нaлoгoв.

Нежилое помещение; определение по Жилищному кодексу

Итак, юридическая практика предполагает правоотношения с коммерческими помещениями: продажу, аренду, залог, обмен. Однако в Жилищном кодексе РФ нет определения понятию. Задействуются иные нормативные акты. Исходя из их содержания термин «нежилое помещение» можно трактовать наверняка. Такие площади не приспособлены для проживания/регистрации людей, а служат исключительно для коммерческих, административных и хозяйственных нужд. Общедомовые помещения не входят в число нежилых.

Да, в доме присутствуют нежилые помещения, но это в первую очередь места общего пользования. Чтобы попасть в здание, человек заходит в подъезд, чтобы попасть в нужную квартиру дома – поднимается по лестнице, а если квартира на верхних этажах МКД – использует лифт. Переделать лифт или лестницу в коммерческое помещение – никак нельзя. Нарушение цепочки создало бы неудобства для жильцов и гостей дома. За этим следует, что общее имущество в доме не является нежилым помещением — это места общего пользования.

Marko, к сожалению не только бабули,даже молодые такую ересь несут,как будто они в монгольской степи всю жизнь прожили.Складывается впечатление,что над предпр-ми стебутся этими раковыми новообразованиями.Иногда хочется подать в таких домах ,где выворачивают руки(голосующие),что собственник переводимой кв-ры боится за свою жизнь и имущество,,т.к.все балконы застеклены с нарушением закона,могут обрушится,упасть под мои окна,разбить оные.

Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.

При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 209, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Чтобы продать нежилое помещение, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2022 N 360-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2) правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на нежилое помещение (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт);
3) правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2022, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2022 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
4) документы БТИ: экспликация и поэтажный план в отношении продаваемого нежилого помещения (необходимы для того, чтобы покупатель удостоверился в отсутствии в помещении неузаконенной перепланировки);
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по расходам, связанным с содержанием нежилого помещения (для предъявления покупателю).
Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от обстоятельств может потребоваться представление иных документов или части указанных.
2. Получите нотариальное согласие супруга на продажу нежилого помещения и согласие органов опеки (если требуется)
Согласие супруга необходимо, если нежилое помещение (или доля в нем) приобреталось в период брака и является общей совместной собственностью (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При получении нежилого помещения во время брака безвозмездно (наследование, дарение) согласие супруга на его продажу не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
3. Получите выписку из ЕГРН
Выписка необходима, чтобы покупатель удостоверился в том, что нежилое помещение находится в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 4, 6, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2022 N 968; п. 1.4 Приказа Росреестра от 18.10.2022 N П/0515).
4. Составьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи нежилого помещения должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, общую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на нежилое помещение (ст. 550 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
За нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина (нотариальный тариф — при обращении к частному нотариусу). Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера (ч. 1, 2, 6 ст. 22, ч. 1 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
При подписании договора и подаче документов в Росреестр через представителя потребуется подготовить нотариальную доверенность (ст. 185.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
5. Зарегистрируйте переход права собственности на нежилое помещение
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2022, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2022 N 338-ФЗ).
В остальных случаях заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2022 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2022 N П/098):
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор купли-продажи и доверенность представителя — нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2022 N П/0515):
— если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на нежилое помещение на основании электронных документов;
— если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

25 мая 2021      urisgkmo         289      

Похожие записи
• 
  Городской Социальный Стандарт Пенсии Для Неработающих Пенсионеров В Санкт-Петербурге В 2022
• 
  Неоплачено Счета
• 
  Статья Запрещающая Строительство В Снт
• 
  Компенсация Льготного Проезда-Ветеран Труда Брянской Области