Можно Ли Ставить На Учет Объект Недвижимости После Подписания Акта Приема-Передачи Раньше Даты Регистрации Объекта В Юстиции
Содержание
- Для исчисления налогов важен момент передачи недвижимости, а не дата госрегистрации права на него
- Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться
- Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости
- Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас
- Порядок регистрации квартиры в новостройке
- Приобретение основного средства, требующего государственной регистрации
- Акт передачи квартиры от Продавца Покупателю до даты фактической регистрации прав в Росреестре
Для исчисления налогов важен момент передачи недвижимости, а не дата госрегистрации права на него
Финансисты разъяснили, как влияет момент регистрации права собственности на недвижимость на исчисление налога на прибыль, налога на имущество организаций и НДС при приобретении или продаже объекта (письмо Минфина России от 17 декабря 2022 г. № 03-07-11/74052).
Что касается НДС, то Минфин России напомнил: налоговая база по этому налогу определяется до госрегистрации перехода права собственности на имущество и никак не связана с ней. Так, налог должен быть исчислен либо в момент отгрузки товара, либо в момент его оплаты (частичной оплаты). Все зависит от того, какой момент наступит раньше (п. 1 ст. 167 НК РФ). Причем если имеет место предоплата, то налоговую базу необходимо определять дважды: при получении аванса, а затем и при отгрузке товара (п. 14 ст. 167 НК РФ). В отношении объектов недвижимости уточняется, что датой отгрузки для целей расчета НДС признается день передачи имущества по передаточному акту или иному документу о передаче.
Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться
Практика показывает, что в настоящее время срок постановки дома на кадастровый учет после ввода его в эксплуатацию составляет от шести до восьми месяцев. То есть в течение этого срока компания-застройщик решает все формальные вопросы, обеспечивает бесперебойное функционирование инженерного оборудования, осуществляет расчеты по своим обязательствам. По истечении этого времени дом ставится на кадастровый учет. Граждане вправе оформить право собственности на квартиры и прописаться в них. Но может возникнуть и иная ситуация. Компания-застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Например, является банкротом. В этом случае Вы можете через суд зарегистрировать право собственности на квартиру и впоследствии прописаться в ней. Но это достаточно длительная процедура, которая, как правило, продолжается около одного года.
Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.
Такое же мнение приведено в письме Минфина России от 10 июня 2009 г. № 03–05–05–01/32. Как разъяснило финансовое ведомство, при продаже объекта недвижимости выручка от реализации имущества признается на момент перехода права собственности к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99). Следовательно, до внесения изменений в ЕГРП объект недвижимости учитывается в составе ОС у продавца и подлежит обложению налогом на имущество.
Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации. Недвижимое имущество считается принадлежащим на праве собственности добросовестному приобретателю с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности. В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках. Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Особенности бухгалтерского и налогового учета сделок купли-продажи объектов недвижимости
Пример 1. ООО «Фокус» продает объект ОС — здание. По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС — 540 000 руб. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового учета Продавца составляет 2 300 000 руб. Начисленная за период эксплуатации здания амортизация — 300 000 руб. Передача здания по акту приема-передачи произведена покупателю в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г. В бухгалтерском учете ООО «Фокус» в январе 2006 г. должны быть сделаны следующие проводки: Дебет 51 — Кредит 62 — 3 540 000 руб. — получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания; Дебет 62 — Кредит 68/»НДС» — 540 000 руб. — начислен НДС в бюджет с предоплаты в момент поступления денег от покупателя; Дебет 45 — Кредит 01/ «Выбытие ОС» — 2 000 000 руб. — списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.
Для продавца недвижимости основным является вопрос о том, когда ему следует списать с баланса проданный объект: в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю? Обратимся к ПБУ 6/01. Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:
- использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд либо для сдачи в аренду;
- использование в течение длительного времени (срок полезного использования — свыше 12 мес.);
- последующая перепродажа актива не предполагается;
- актив способен приносить доход в будущем.
На дату единовременного прекращения действия этих условий организация должна признать выбытие объекта ОС. При продаже здания все перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 условия перестают выполнятся в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно в этот момент продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой вывод содержится и в письме Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43. Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное имущество). Соответственно с первого числа следующего месяца продавец должен прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС). При этом возникает следующая проблема. Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12 «г» ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным собственником. Соответственно с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты госрегистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете должно учитываться такое имущество? В нормативных документах ответа на этот вопрос нет. На наш взгляд, рассуждения здесь могут быть такими. Любое имущество (вещь), предназначенное для продажи, является товаром (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухучете, предназначен счет 45 «Товары отгруженные». В этой связи продавец недвижимого имущества может учесть стоимость переданного по акту здания именно на счете 45.
Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас
В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.
Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.
Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:
1. поручить регистрацию компании-застройщику;
2. заняться регистрацией лично.
В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.
Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).
Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.
Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.
Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.
Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.
С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
· составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
· оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
· подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
· постановка жилого дома на учет в Росреестре;
· присвоение ему почтового адреса.Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.
Руководитель судебной практики АБ «Гриц и партнеры» Ольга Трохачева указала, что вопросы о добросовестности приобретателей недвижимости часто возникают в судебной практике. «Единых критериев, по которым, как по чек-листу, можно проверить действия сторон и принять верное решение в делах о признании сделок недействительными, не существует. Именно поэтому судам в каждом конкретном случае необходимо глубоко вникать в ситуацию, анализировать действия сторон, их последовательность и содержание документов. В рассматриваемом деле судьи устанавливали добросовестность двух покупателей, которым в разное время переходило право собственности на спорную квартиру», – заметила она.
Высшая инстанция добавила, что основная обязанность по договору купли-продажи от 26 декабря 2022 г. не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция, подчеркнул ВС, соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Порядок регистрации квартиры в новостройке
Полезно: к процессу сбора документов для регистрации права собственности на квартиру можно приступить, если: (1) дом сдан иными словами застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; (2) многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет. Без указанных «если» по общему правилу Росреестр откажет собственнику в регистрации права собственности на квартиру.
Договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к договору (если подписывались) является на ровне с передаточным актом правоустанавливающими документами на квартиру. Поэтому отсутствие среди приложенных документов одного из дополнительных соглашений к Договору долевого участия является основанием для отказа от принятия документов на регистрацию.
Приобретение основного средства, требующего государственной регистрации
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на основании статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удостоверяется свидетельством, форма которого устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
К недвижимым вещам, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации, относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, законом отнесенное к недвижимому имуществу.
Акт передачи квартиры от Продавца Покупателю до даты фактической регистрации прав в Росреестре
Заключается Договор купли-продажи квартиры между Покупателем и Продавцом (1 собственник). Часть средств по договору оплачивается Покупателем через ипотеку Сбербанка. Договор заключается в офисе ипотечного кредитования. Регистрация права собственности подаётся в Росреестр тут же в электронном виде с использованием ЭЦП Покупателя и Продавца, в офисе ипотечного кредитования Сбербанка.
Кто будет нести ответственность за всё происходящее, связанное с квартирой (ремонт, обвал перекрытий, залив и т. д. и т. п.) после подписания акта передачи между покупателем и продавцом, но до фактической регистрации прав собственности в Росреестре? Покупатель или Продавец?
Нотариальные документы (свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов) можно подавать через многофункциональный центр, но, если стороны сделки не возражают против подачи заявления нотариусом, закон предусматривает такую услугу.
Ни при каких обстоятельствах не допускается продление чиновниками органа регистрации права (под любым предлогом) установленных сроков оформления документов, потому как является грубым нарушением прав заявителя и противоречит требованиям российского законодательства.
У нитарное предприятие обанкротилось. Его имущество (на праве хозведения) выставили на торги. Компания выкупила на этих торгах здания и право аренды земельного участка. Причем в договоре купли-продажи было указано, что он является одновременно актом приема-передачи.
Если компания получила по передаточному акту здание, это еще не значит, что она автоматически должна платить арендную плату за пользование земельным участком под этим зданием. Если имеются доказательства того, что компания фактически не могла пользоваться этим имуществом, причем не по своей вине, то с нее нельзя будет требовать деньги за аренду. К такому выводу пришел ВС РФ.
23 мая 2021 urisgkmo 348
