Квартира Продается В Рамках Исполнительного Производства
Содержание
- Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
- Реализация имущества должника
- Обращение взыскания на жилое помещение
- Порядок реализации арестованного имущества судебным приставом-исполнителем
- Как купить квартиру у банка за долги
- Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах
- Что могут сделать судебные приставы
- Арест имущества должника судебными приставами
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).
Реализация имущества должника
Безусловно, практически каждый житель знает о том, что, если он является должником и его обязанности подтверждены на основании вступившего в законную силу судебного акта (о взыскании или в процедуре банкротства) его имущество может быть реализовано в счет покрытия долга кредитора.
В первую очередь – сумма, вырученная с такой реализации, будет ниже рыночной, поэтому если должник успеет реализовать свое имущество до его ареста, это будет только ему на пользу. Обратите внимание! Стоимость принудительно реализуемого имущества не может быть ниже оценочной (есть исключения).
Судебные разбирательства часто могут мешать сделке либо пользованию и распоряжению недавно купленной жилой квартирой. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями. Он просто желает возвратить свою квартиру назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно. Оно зависит от множества факторов предугадать которые попросту невозможно.
Во время кризиса можно выгодно приобрести жилье по сниженным ценам. Например, выбрать квартиру с торгов после банкротства. Такая недвижимость стоит на порядок дешевле обычных вариантов, но есть риск столкнуться с проблемами о которых мы поговорим чуть ниже.
- Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
- Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
- Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.
Как замечает исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина, нередко проблемный статус квартиры становится виден только после торгов и заключения сделки. В частности она вспомнила случай, когда квартиру, купленную через Росимущество, пришлось чистить от прав третьих лиц. И это ещё не самый плохой финал.
Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.
Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.
Обращение взыскания на жилое помещение
В этой связи суды по-разному решают этот вопрос: как правило отказывают, но в некоторых случаях выделяют долю должника из жилого помещения, находящегося в общей собственности супругов, и обращают на нее взыскание (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.04.2013 по делу N 33-2899/2013).
Если супругу удается выделить в натуре часть дома, то он становится ее единоличным собственником и этот вновь возникший объект недвижимого имущества не включается в конкурсную массу второго супруга, признанного банкротом. Соответственно, таким образом супруг может сохранить за собой часть дома.
Так стоит ли покупать залоговую квартиру? «Допустим, жилье продает банк с дисконтом в 10%. При этом люди, которые оказались в сложной ситуации и запустили ее настолько, что с банком мирно договориться уже нельзя, будут всячески цепляться за возможность проживания в этой квартире. Терять им нечего, и они будут руководствоваться правилом «мой дом — моя крепость», — рассуждает на условиях анонимности директор одного риелторского агентства Владивостока. — Выселять их из единственного жилья придется человеку, который купил квартиру. Закон, конечно, на стороне собственника, но освобождать квартиру придется через суд.
Эксперты говорят, что в Приморье случаев реализации залогового жилья банками не много. Причиной этому является то, что большинство должников предпочитают не затягивать и продают недвижимость раньше, с меньшими для себя потерями. «Представьте базовую ситуацию: когда человек берет ипотеку, 30% средств он вносит сам, остальные 70% — деньги банка. Если сумма задолженности перед банком копится, то организация на момент продажи залогового жилья стремится покрыть свои расходы. За то время, пока ведутся тяжбы, банк тратит деньги на судебные издержки, проценты долга капают. И новому владельцу, с учетом этих трат финансовой организации, квартира достается по цене, не сильно отличающейся от рыночной», — считает собеседник «К».
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
Статья 68 ФЗ “Об исполнительном производстве” устанавливает в качестве одной из мер принудительного исполнения решения суда — обращение взыскания на имущество должника. Таким образом, при исполнении решения суда судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на недвижимое имущество должника. В целом порядок обращения взыскания на недвижимое имущество вполне простой и понятный: опись имущества, наложение ареста для обеспечения исполнения решения суда, проведение оценки имущества, далее реализация имущества с торгов. Но как быть, если должник имеет только долю в праве собственности на недвижимое имущество? Как исполнить решение суда, при этом не нарушив прав других собственников недвижимости?
Порядок реализации арестованного имущества судебным приставом-исполнителем
Реализация арестованного имущества должника происходит путем его продажи Росимуществом в лице своих территориальных органов и отобранных им на конкурсной основе физических и юридических лиц (специализированных организаций). Процесс продажи такого имущества начинается с того, что судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. До передачи имущества должна быть произведена его оценка по рыночным ценам в соответствии со статьей 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» — самостоятельно либо с привлечением оценщика. Услуги оценщика необходимы в случаях, когда продаже подлежит недвижимое имущество, ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественные права (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах), драгоценные металлы и камни, изделия из них, лом таких изделий, коллекционные денежные знаки в рублях и иностранной валюте, предметы, имеющие историческую или художественную ценность, вещь, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. Также судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика, если взыскатель не согласен с оценкой, произведенной приставом самостоятельно.
Реализация арестованного имущества должника осуществляется в соответствии с общими положениями Федерального закона «Об исполнительном производстве» с учетом совместного Приказа Федеральной службы судебных приставов (ФССП России) № 347, Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 149 от 25.07.2008 года. Приказ устанавливает порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.
Как купить квартиру у банка за долги
- бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
- зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
- пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
- ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.
Bыкyп квapтиp, зaлoжeнныx в бaнкax, нa ayкциoнe пpoиcxoдит в тaкoм пopядкe. Нaчaльнaя цeнa лoтa oпpeдeляeтcя нeзaвиcимым oцeнщикoм. Ecли oцeнкa бyдeт cильнo нижe cyщecтвyющиx нa pынкe цeн, этo пoвoд для пoтeнциaльныx yчacтникoв нacтopoжитьcя, пocкoлькy мoжeт быть cигнaлoм o pиcкax, cвязaнныx c выcтaвлeннoй нa пpoдaжy нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и opгaнизaциeй тopгoв. Bce yчacтники внocят зaдaтoк в paзмepe нe бoлee 5% oт нaчaльнoй цeны пpoдaжи зaлoгoвoгo имyщecтвa. 3aдaтoк пoбeдитeля ayкциoнa идeт в cчeт бyдyщeй пoкyпки, a пpoигpaвшим внeceнныe дeньги бyдyт пoлнocтью вoзвpaщeны. Пoбeждaeт в тopгax лицo, пpeдлoжившee caмyю выcoкyю зa пpoдaвaeмyю нeдвижимocть.
Вы абсолютно правы. 6 марта 2022 года в закон об исполнительном производстве внесены изменения, вступившие в силу 17 марта 2022 года. Часть 5 статьи 112 закона дополнили пунктом 8, в соответствии с которым исполнительский сбор не удерживается, если исполнительное производство возбуждено в отношении должника – физического лица, проходящего реструктуризацию жилищного кредита по утверждаемым Правительством РФ программам помощи некоторым категориям заёмщиков, по исполнительному производству о взыскании реструктурируемого кредита (ипотечного).
Мне нужно основание, чтобы не платить Исполнительский сбор (долг за ипотеку, квартира реализована с торгов). Нашла информацию, что если квартиру продали в счет долгов или ее забрал банк, сбор не начислят. А если уже начислили — аннулируют. (Ссылка на ФЗ 229 с поправками от 17 марта 2022 г.) Помогите найти конкретную статью в законе, которая подтверждает данную информацию.
Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах
На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц. Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи. Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности. Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.
По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника. Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать. Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.
Что могут сделать судебные приставы
Но приставы не всесильны — вынесение судебного решения и начало исполнительного производства не гарантируют, что взыскатель получит с должника деньги. У должника должно быть какое-то имущество, только в этом случае судья и пристав действительно помогут защитить права победителя в судебном разбирательстве.
Об одном случае рассказывать не хочу, так как слишком личный. А вот другой — совсем не понравился. У бывшей девушки внезапно сняли все деньги со счета Сбербанка. Ни уведомлений, ничего (она всю жизнь прописана и живет в одном месте, то есть, не увидеть документ от приставов не могла, если бы он был).
Арест имущества должника судебными приставами
- Арест на основании постановления судебного органа, где указана сумма или определенные объекты.
- Арест с целью обеспечить неприкосновенность собственности.
- Арест на основании определения суда, которым предусматривается дальнейшее изъятие и продажа имущества.
Но при этом дом (или квартира) остаются в собственности у должника. Он может и дальше проживать в нем, пользоваться жильем, оплачивать коммунальные услуги. У него остается право пользования. А вот после конфискации это право теряется — человек больше не может распоряжаться недвижимым имуществом.
24 мая 2021 urisgkmo 356