Отказная От Ипотечной Квартиры

Как отказаться от ипотеки

Важно, на какой стадии выплаты ипотечного кредита возникла необходимость отказаться от выплаты. Отказаться от ипотеки после регистрации вполне возможно. Если договор с банком о предоставлении ипотеки еще не заключен, для расторжения достаточно просто поставить банк в известность. Банки не берут штрафов за отказ, и расторжение не ухудшает кредитную историю клиента. Если быстро обратиться в банк, ситуацию можно решить без неприятных последствий.

Семейный кодекс однозначно утверждает, что взыскивать по кредитным (в том числе и ипотечным) обязательствам одного из супругов можно только с этого супруга. Но в случае неплатежеспособности заемщика после развода суд может потребовать выделения его доли из совместно нажитого имущества с целью погашения платежей по кредитам. Что может считаться совместно нажитым имуществом? К такому имуществу относится:

“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Как делится ипотека при разводе – важные моменты

• Раздел совместного имущества осуществляется уже на основании законодательства;
• Супруги избавляются от кредитных обязательств и могут жить спокойно;
• Не требуется совместное проживание для полноценного исполнения кредитных обязательств перед банком.

Квартира, машина, мебельный гарнитур приобретены в браке? Собственники — оба супруга. Кто записан официальным собственником, не учитывается. Есть некоторые исключения, но о них — позже. Основание — ч. 1 ст. 34 СК РФ. Вывод — при разводе ипотека делится между супругами поровну. И это относится не только к квадратным метрам, но и к долгам перед займодавцем.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

При этом не каждый банк согласится одобрить продажу квартиры с ипотекой. Это объясняется не только жадностью или неповоротливостью банка, но и наличием для него повышенных рисков, ведь при заключении ипотечного договора банк «сканирует» созаёмщиков во всех плоскостях. Начиная от их кредитной истории, платежеспособности, заканчивая проверками на судимость и участие в сомнительных финансовых операциях. Когда в эту схему вклиниваются третьи лица, банк испытывает дискомфорт.

НА ДАННЫЙ ВОПРОС НЕТ УНИВЕРСАЛЬНОГО ОТВЕТА, который можно применить ко всем 100 % случаям. Вместе с ипотечной квартирой при разводе зачастую делятся права пользования, долги по кредитному договору и уплаченные денежные средства.

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

• Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
• Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
• Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• Уступка права требования долга по ипотеке;
• Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

Действующее законодательство предоставляет военнослужащему право выбора способа реализации права на обеспечение жильем. Выбор осуществляется между накопительно-ипотечной системой (НИС), которую называют «военной ипотекой», и единовременной денежной выплатой (ЕДВ). Но при практическом решении получается, что отказаться от военной ипотеки могут военнослужащие, заключившие первый контракт до 1 января 2005 года. С этого времени военная ипотека стала основным способом обеспечения военнослужащих жильем (установлено в п.п.1,2 ст.9 ФЗ № 117 от 20.05.2004 года).

Отказаться от роли поручителя можно в любой момент. Вы (или заемщик) должны предоставить банку другого поручителя. Естественно, что найти замену в ситуации, когда заемщик не выплачивает кредит и у вас вот-вот потребуют возврата долга, затруднительно. Помните, что если вы все-таки найдете замену, то такой человек должен подходить под требования банка (то есть, быть дееспособным и платежеспособным).

Банк отказал в ипотеке – почему

Процент отказов при покупке жилья у крупных, хорошо известных застройщиков также ниже. Большинство из них имеют соглашения о сотрудничестве с банками, участвуют в финансировании программ субсидирования ипотечных ставок, поэтому отношение банков к их клиентам зачастую более лояльное, чем к остальным.

• Неопрятный внешний вид, неуверенность в речи, нервозность. Отсюда вывод – перед походом в банк приведите себя в должный вид, ведите себя спокойно, уверенно и с достоинством, но без излишней самоуверенности. Будьте в меру доброжелательны и открыты.
• Сомнительное место работы. Например, вы предоставили безупречную справку о зарплате от постоянного работодателя, но в ходе проверки банк узнает, что ваша компания погрязла в долгах и судебных исках, а еще к ней есть претензии у налоговых органов. К сожалению, в таких случаях вам вряд ли что-то поможет, кроме смены места работы.
• Профессия повышенного риска или проблемы со здоровьем. Банки относят к рисковым такие профессии как: промышленный альпинист, водолаз, пилот, монтажник-высотник и аналогичные им. Но работники данных профессий зачастую имеют высокий доход, поэтому как выход из ситуации банк предлагает оформить в качестве дополнительного обеспечения по ипотечному кредиту страхование жизни. Из-за нестабильности доходов банки неохотно кредитуют предпринимателей и самозанятых. Что касается здоровья, то ввиду того, что данная информация является врачебной тайной, у банка не так много шансов узнать о каких-то проблемах со здоровьем у заявителя. Выдать может внешний вид или же неосторожное упоминание о проблеме в беседе с сотрудником банка.
• Наличие судимости. Банки с опасением относятся к заявителям, имеющим проблемы с законом. Чем дольше времени прошло – тем выше шансы на одобрение ипотеки. Повысят их также наличие стабильного, постоянного места работы и высокий уровень дохода.
• Нестабильная жизненная ситуация. К таким обстоятельствам банк может отнести все, что угодно – наличие большого количества иждивенцев в семье (малолетних детей, инвалидов, престарелых), нахождение в декрете для женщин и призывной возраст для мужчин и пр.

Расторжение ипотечного договора — это сложная процедура, выполняемая разными способами. Однако лучше всего для каждого заемщика, который планирует покупать квартиру за счет средств банка, заранее оценивать свои возможности, чтобы не допускать просрочек или иных проблем с кредитом.

Ипотечные кредиты являются чрезвычайно популярными, поскольку они дают возможность каждой семье или отдельному человеку стать владельцем собственной жилой недвижимости, не имея при этом необходимого количества денежных средств. Дело в том, что берется кредит в банке, в результате этого применяются заемные средства для покупки.

Может ли банк за долги арестовать ипотечную квартиру и продать ее

Помимо условий, позволяющих банковской организации настаивать на продаже залоговой квартиры, нормы закона «Об ипотеке» устанавливают ряд условий, при которых банк-кредитор не может требовать немедленного погашения долга, в т.ч. реализацией ипотечной недвижимости. Они перечислены в пункте 3 статьи 54.1:

• заемщик не исполняет либо не надлежаще исполняет свои обязательства по выплатам (ст.50 п.1);
• заемщик утаил на момент регистрации договора наличие прав третьих лиц на ипотечную (залоговую) квартиру (ст.12);
• заемщик не обеспечивает должный образом сохранности состояния ипотечной квартиры (ст.35);
• заемщик подарил, продал, обменял или внес в форме имущественного вклада залоговую (ипотечную) квартиру без договоренности с банка-кредитором (ст.39);
• состоящая в ипотечном обременении квартира принудительно изъята госорганами с предоставлением другой недвижимости (она становится предметом залога) или финансовой компенсации (ст.41).

Совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам не должен перевешивать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Вообще, одобряя кредит, банк руководствуется логикой, что на погашение всех кредитов заемщик не должен тратить более 40% своих финансовых поступлений, отмечает Андрей Колочинский. Если этот баланс не соблюдается, заемщику рекомендуется досрочно погасить имеющиеся у него на данный момент кредиты и только потом обращаться за ипотекой.

«Если задержки платежей были допущены по причине болезни или потери места работы, следует предоставить подтверждающие документы и разъяснить причины невыполнения своих обязательств. Кроме того, не стоит забывать, что все банки по-разному оценивают кредитную историю заемщиков. История, которую посчитали отрицательной в одном банке, может оказаться вполне приемлемой для другой кредитной организации», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Расторжение брака с ипотекой и ребенком

Если отношения не были зарегистрированы в органах ЗАГС, то процедура облегчается. Но это только на первый взгляд. Если обратиться к Семейному кодексу, то в статье 36 отмечается индивидуальное владение имуществом гражданами до вступления в брак. Недвижимость, приобретенная до регистрации отношений, является личной собственностью и не делится при разводе.

• выплата ипотеки на прежних условиях с оповещением банка;
• раздел имущества и долговых обязательств, что может быть невыгодным банку (при наличии судебного решения согласие банка не требуется);
• отказ от доли одного из созаемщиков в соответствии с ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (согласие банка нужно, оформляется новый кредитный договор);
• единовременная выплата долга обоими супругами с дальнейшим разделом имущества;
• расторжение кредитного договора с согласия банка.

Каков первый шаг? Для начала понять, что вы – далеко не первый человек с похожей проблемой. И все банки наперебой сигналят заемщикам: если возникли трудности, не молчи. Хочешь поговорить об этом? Давай поговорим и обсудим, найдется ли вариант нового графика платежей, который устроит обе стороны. Или – такого варианта нет…

Есть три варианта дальнейшего развития событий. Либо вы остаетесь должны банку, и коллекторы вас «достают» за процент, который получат в случае успешного (для банка) разрешения конфликта. Либо долг продается новому юрлицу, и коллекторы «выносят вам мозг» на свой страх и риск.

Как отказаться от ипотечной квартиры и вернуть её банку без штрафов

Отказ осуществляется простым письменным уведомлением кредитора об аннулировании поданной заявки. Если отказаться от покупки до сделки, то это не отразится на кредитной истории – гражданин просто не берет займ, и такое действие не свидетельствует о неблагонадежности.

Облегчит ситуацию обстоятельство, когда заемщик сам или с помощью кредитора найдет человека, согласного купить квартиру, обремененную ипотекой. Кредитор может помочь ему в этом. У финансовых учреждений есть база клиентов и подобных объектов именно под такие ситуации.

12 Июн 2021      urisgkmo         212      

Похожие записи
• 
  Когда Дадут Свет В Комсомольском Посёлке Саратов
• 
  Открытый Перелом Как Получить Страховку
• 
  Субсидия На Оплату Коммунальных Платежей Кому Положена
• 
  600 Рублей Компенсация Пенсионерам За Проезд